Solution. – Lorsqu’elle est propriétaire d’un bien grevé d’un bail rural, la SAFER est en droit, à l’instar de tout propriétaire bailleur, d’invoquer les dispositions du statut du fermage pour essayer de remettre ce bail en cause. En l’occurrence, elle a tenté, sans succès pour des raisons tirées de faits de la cause, de s’opposer à une cession de bail motif pris de prétendus manquements passés du preneur en titre.

Impact. – Cet arrêt illustre une problématique contemporaine qui, plus générale, met les SAFER en présence de baux ruraux, lesquels soit grèvent, comme en l’espèce, les biens par elles acquis, soit, comme mis en évidence par une réponse ministérielle quasi contemporaine de l’arrêt commenté, sont mis en avant par des acquéreurs qui entendent se prévaloir de la priorité d’acquisition ouverte aux preneurs en place depuis au moins 3 ans par l’article L. 143-6 du Code rural et de la pêche maritime.

Enfin et plus techniquement, cet arrêt confirme en creux que le défaut d’envoi de l’avis de mise à disposition prévu par l’article L. 411-37 du même code est susceptible de déchoir le locataire de son droit de céder son bail et apprend que l’envoi de cet avis est sans objet pour une société qui n’est pas encore immatriculée.

Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 24-18.696 : JurisData n° 2025-019545Note :

Souvent décrié, le statut du fermage peut aussi compter sur des adeptes inattendus, telles les SAFER. A priori, bail rural et SAFER ne font pas bon ménage, soit qu’il grève les immeubles qu’elles acquièrent et fait obstacle à leur rétrocession à des exploitants, soit qu’ils sont invoqués par des acquéreurs prétendant écarter le jeu de leur droit de préemption par application des dispositions de l’article L. 143-6 du Code rural et de la pêche maritime.

L’arrêt commenté met en évidence la première situation. Il en ressort que propriétaire bailleresse d’un immeuble à usage agricole donné à bail rural, une SAFER (la SAFER Hauts de France) avait délivré un congé pour âge à son titulaire, lequel l’a contesté en sollicitant du tribunal l’autorisation de céder son bail à un descendant. Pour résister à cette demande de cession (et conclure à la validation du congé), la SAFER a fait valoir que la locataire de la cause avait commis par le passé, dans l’exécution de son bail, des manquements dirimants à la cession.

Pour ce plaider, la SAFER s’appuyait sur une jurisprudence bien établie en ce sens que doit être déchu du droit de céder son bail le preneur qui ne s’est pas, au cours de la location, « constamment acquitté de toutes les obligations légales ou conventionnelles résultant de son bail » (par ex., Cass. 3e civ., 26 oct. 2022, n° 21-17.886 : JurisData n° 2022-018011 ; RD rur. 2022, comm. 166, note S. Crevel). Ce que le juge appelait jadis, de manière plus moralisatrice, un preneur de « mauvaise foi ».

En l’occurrence, le preneur était accusé d’avoir précédemment mis le bien loué à la disposition d’une société d’exploitation sans avoir adressé à son bailleur, dans le délai imparti par l’article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime, l’avis d’information prescrit par ce même texte.

Mais ce grief a été écarté, et la cession partant autorisée par le juge d’appel, approuvé en cela par la Cour de cassation, étant constaté qu’à la date de la mise à disposition prétendue par la SAFER, la société n’était pas encore immatriculée et que l’avis avait bien été adressé au bailleur dans les 2 mois de son immatriculation.

Indépendamment de la personnalité particulière du bailleur de la cause, cet arrêt livre au ruraliste deux précisions techniques d’inégale importance. En premier lieu, la Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu que « l’avis de mise à disposition des biens loués à une société ne pouvait être antérieur à l’existence même de la société », soit à son immatriculation. Cela paraît logique, mais ne signifie pas pour autant que le locataire pourrait librement déléguer l’exploitation du bien loué à un groupement dépourvu de la personne morale (le juge relève d’ailleurs « qu’il ne résultait pas des éléments du dossier une volonté de Mme [P] [J] de collaborer à une entreprise commune sans constituer une personnalité morale »). Il commettrait en ce cas au mieux un défaut d’exploitation personnelle et au pire une cession de bail, soit, dans les deux cas, une exposition à la résiliation péremptoire de son bail.

En second lieu, et c’est sans doute plus important, l’arrêt commenté confirme – a contrario – que le simple défaut d’envoi de l’avis de mise à disposition est susceptible d’entraîner, pour le preneur qui a manqué de respecter cette formalité, la déchéance du droit de céder son bail par application de la jurisprudence précitée. La Cour de cassation n’avait énoncé qu’une seule fois cette règle (arrêt isolé : Cass. 3e civ., 26 oct. 2022, n° 21-17.886 : JurisData n° 2022-018011 ; RD rur. 2022, comm. 166, note S. Crevel) que les praticiens peinent parfois à admettre tant la sanction (l’intransmissibilité du bail à des proches) ne paraît pas proportionnée à la gravité du manquement (un simple défaut d’information).

Comme annoncé plus haut, la SAFER est également susceptible d’être confrontée au bail rural non plus comme bailleresse, mais cette fois comme acquéreur, dans le cadre de l’exercice de son droit de préemption.

Rappelons qu’aux termes du second alinéa de l’article L. 143-6 du Code rural et de la pêche maritime : « Ce droit de préemption [celui de la SAFER Ndlr] ne peut s’exercer contre le preneur en place, son conjoint ou son descendant régulièrement subrogé dans les conditions prévues à l’article L 412-5 que si ce preneur exploite le bien concerné depuis moins de trois ans ».

Un arrêt a mis le feu aux poudres en la matière, par lequel la Cour de cassation avait retenu que quelle que fût la durée de sa location, seul le locataire qui exploitait régulièrement, ie au regard du contrôle des structures, les biens loués était en droit d’écarter le droit de préemption de la SAFER (Cass. 3e civ., 1er déc. 2016, n° 15-23.410 : JurisData n° 2016-025544 ; RD rur. 2018, comm. 2, note S. Crevel).

Et depuis cette décision, les SAFER se prennent parfois, au gré des notifications à la fin de purge de leur droit de préemption, à opérer un contrôle strict du bail qui leur est opposé, ainsi que des conditions de l’exploitation du bien loué, par le locataire réel ou supposé qui entend bénéficier de la priorité d’acquisition légale.

La très récente réponse de la ministre de l’Agriculture, de l’Agro-alimentaire et de la Souveraineté alimentaire, publiée le 13 novembre 2025 (Rép. min. n° 05269 : JO Sénat 13 nov. 2025, p. 5657), s’inscrit dans le cadre de ce conflit entre droits de préemption. Elle a été fort diffusée dans le monde du notariat qui est, il est vrai, en première ligne (cette réponse a été commentée par P. Gourgue : Defrénois, 12 févr. 2026, p. 13). Cette réponse concerne un point particulier : savoir si le locataire-acquéreur doit, pour bénéficier de la priorité, s’engager à exploiter le bien objet de la notification durant les 9 années suivant son acquisition.

Après avoir posé la distinction, a priori opérante en matière d’obligation d’exploiter post acquisition (quoiqu’à la réflexion l’on pourrait sérieusement en discuter), selon que le locataire acquiert sur préemption ou amiablement le bien par lui pris à bail, l’auteur de la réponse brouille les cartes de manière inquiétante en achevant son propos en ces termes : « Si le preneur n’exerce pas son droit de préemption et qu’il acquiert le bien à l’amiable, alors cette case [exemption au droit de préemption ] ne doit pas être cochée. Dans ce cas, la SAFER a toute légitimité pour intervenir, à l’amiable ou en préemption, si la société l’estime nécessaire ». Comme si la priorité d’acquisition de l’article L. 143-6 du Code rural et de la pêche maritime, n’était ouverte qu’aux locataires exerçant leur droit de préemption (ce que la Cour de cassation n’a jamais dit) ! Cette réponse ministérielle fera l’objet d’un commentaire ultérieur plus complet.

Source : Commentaire par Samuel CREVEL
Rev. dr. rur. 1er avr. 2026, n° 4, comm. 16

© LexisNexis SA