La restauration du bastidon peut être autorisée même s’il ne présente pas d’intérêt architectural ou patrimonial spécifique.
Peut être autorisée la restauration du bâtiment dont il reste l’essentiel des murs porteurs lorsqu’il présente un intérêt architectural ou patrimonial justifiant son maintien et sous réserve que ses principales caractéristiques soient respectées (C. urb., art. L. 111-23). Par conséquent, contrairement au bâtiment en ruine, une construction ancienne, même dégradée, située en zone N du plan local d’urbanisme (PLU), sans changement de destination, peut être réhabilitée ; elle n’est pas, en effet, considérée comme une construction nouvelle.
La propriétaire d’un bastidon provençal très ancien avait obtenu du maire un permis de construire pour son projet intitulé « rénovation d’un bastidon ». La préfète obtient, en première instance, l’annulation de l’arrêté municipal délivrant cette autorisation. Selon elle, le projet ne respecte ni la loi ni les articles du plan local d’urbanisme (PLU) interdisant les constructions nouvelles (N1) et n’autorisant la transformation des bâtiments du secteur Ns en logements que dans les volumes existants (N2).
La propriétaire fait appel. Le jugement du tribunal administratif de Nîmes est annulé.
Ø Sur le changement de destination du bâtiment
« Pour apprécier le changement de destination d’une construction, la jurisprudence considère qu’il convient de prendre en compte sa destination initiale, ainsi que tout changement intervenu ultérieurement. Le fait qu’une construction soit restée inoccupée pendant une longue période ne la prive pas de la destination qui ressort de ses propres caractéristiques « (Rép. min. n° 37112, JOAN Q 17 déc. 2013, p. 13289).
Pour la préfète, le projet portait sur la rénovation d’un bastidon ne présentant pas les attributs d’une habitation mais ceux d’un bâtiment relevant de la destination « exploitation agricole et forestière », même si, à supposer qu’une habitation ait existé, il ne pouvait s’agir que du logement de fonction de l’agriculteur.
La cour administrative d’appel de Toulouse ne partage pas cette déduction. Il ne ressort pas, en effet, des caractéristiques architecturales du bâtiment litigieux qu’il était, lors de son édification au début du XIX e siècle et de manière continue par la suite, destiné par nature à un usage agricole et non à une habitation. Aucune pièce du dossier ne vient donc corroborer le fait que le bastidon aurait été utilisé à des fins agricoles ou forestières et serait amené à se transformer en logement.
Ø Sur la méconnaissance des articles du PLU
La préfète prétendait également que le projet ne se bornait pas à une simple rénovation du bâtiment mais portait sur son extension verticale. Mais elle ne justifiait ni même n’alléguait que cette extension, une fois réalisée, serait supérieure à 20 % de l’emprise au sol de la construction. Elle ne pouvait donc soutenir qu’il ne respectait pas la règle N2 précitée du PLU.
Ø Sur l’absence d’intérêt architectural particulier du bastidon
Une des qualités requises par l’article L.111-23 du Code de l’urbanisme pour justifier le maintien d’une construction ancienne et autoriser sa réhabilitation est son intérêt architectural ou patrimonial. Or, le bastidon litigieux ne présentait pas d’intérêt architectural spécifique. La préfète soutenait donc que le projet ne pouvait être autorisé faute de respecter cette exigence.
La CAA rejette ce moyen et précise la portée de l’article L. 111-23. Cet article « n’institue pas un motif autonome de refus de permis de construire mais seulement un droit à construire dérogatoire et soumis à conditions lorsque le PLU s’oppose à la délivrance d’un permis ». Il est donc, en l’espèce, sans incidence sur la légalité du permis accordé.
Cour administrative d’appel, Toulouse, 4e chambre, 1 Octobre 2026 – n° 24TL02468.pdf
Date : 19 octobre 2026
La rédaction
Source : Agridroit
CAA Toulouse, 4ème ch. 1er oct. 2026, n° 24TL02468