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Illicéité des clauses de fermage basées sur la récolte

La clause d’un bail à ferme fixant le fermage à une fraction de la récolte du fermier est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite.

Ce principe résulte des articles L. 411-11 et L. 411-14 du Code rural et de la pêche maritime, juge la Cour de cassation dans un arrêt publié le 29 février.

Selon le premier de ces textes, le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation peut être évalué en une quantité de denrées, avec des limites maximales et minimales fixées par l’autorité administrative. Cette quantité de denrées ne peut pas fluctuer au cours du bail en fonction de variables non conformes à cet article (Cass. 3e civ., 21 janv. 2009, n° 07-20.233).

Le second texte visé précise que les dispositions de l’article L. 411-11 sont d’ordre public, c’est-à-dire qu’elles sont obligatoires et ne peuvent pas être contournées par un accord privé.

En l’espèce, la cour d’appel a rejeté la demande du preneur en nullité de la clause fixant le fermage, en soutenant qu’un fermage fixé par référence à la denrée visée par l’arrêté préfectoral alors applicable, mais ne respectant pas les limites fixées par l’autorité administrative, n’ouvre pas au fermier une action en nullité mais une action en révision.

La Cour de cassation annule l’arrêt des juges du fond : la cour d’appel a violé les textes susvisés en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que le fermage était fixé à un cinquième de la récolte produite sur les parcelles louées.

Ainsi, si le fermage est fixé à une fraction de la récolte du fermier, cette clause est illicite. En pareil cas, le fermier peut engager une procédure judiciaire pour faire modifier le bail afin que le fermage soit fixé conformément à la loi.

Source

Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 22-17.362, FS-B

BAIL RURAL A LONG TERME : IL N’Y A PAS D’AGE


L’article L. 416-4 du code rural et de la pêche maritime ne fait pas obstacle à la conclusion d’un bail à long terme par un preneur qui se trouve à moins de neuf ans de l’âge de la retraite, un tel bail est d’une durée minimale de dix-huit ans

Solution. – Les dispositions de l’article L. 416-4 du Code rural et de la pêche maritime, lesquelles permettent, par exception, la conclusion de baux à long terme d’une durée inférieure à 18 années pour les preneurs qui sont, à la date de sa conclusion, à plus de 9 ans et à moins de 18 ans de l’âge légal de la retraite, n’ouvrent qu’une faculté en sorte qu’il est loisible à de tels preneurs de conclure un bail de 18 ans.

Impact. – Cet arrêt met d’une façon générale en évidence la plasticité des baux à long terme. Plus particulièrement, il délimite la portée d’un texte dérogatoire qui a manifestement nourri aussi peu, sans doute par ignorance de son existence, les études de notaires que les registres de jurisprudence.

Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 21-25.745, FS-B : JurisData n° 2023-019411

Bail rural et attribution SAFER

Monsieur Rémy M. agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’associé cogérant du GFA LA DURANDE et du GAEC DES MARAIS DU DON

né le 03 Novembre 1965 à […], de nationalité française,

[…]

[…]

Représenté par Me Franck B. de la SELARL FRANCK B. AVOCAT, avocat au barreau de RENNES

Madame Patricia L. épouse M. agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’associée cogérante du GFA LA DURANDE et du GAEC DES MARAIS DU DON

née le 15 Avril 1968 à […], de nationalité française,

[…]

[…]

Représentée par Me Franck B. de la SELARL FRANCK B. AVOCAT, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur Jean-François M., agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’associé cogérant du GFA LA DURANDE et du GAEC DES MARAIS DU DON

né le 21 Janvier 1959 à […], de nationalité française,

[…]

[…]

Représenté par Me Cyril D. de la SCP OUESTAVOCATSCONSEILS, avocat au barreau de NANTES

Madame Mireille C. épouse M., agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’associée cogérant du GFA LA DURANDE et du GAEC DES MARAIS DU DON

née le 29 Mai 1964 à […], de nationalité française,

[…]

[…]

Représentée par Me Cyril D. de la SCP OUESTAVOCATSCONSEILS, avocat au barreau de NANTES

Monsieur Cédric M.

né le 21 Mai 1994 à […], de nationalité française,

[…]

[…]

Représenté par Me Cyril D. de la SCP OUESTAVOCATSCONSEILS, avocat au barreau de NANTES

EXPOSÉ DU LITIGE

M. Rémy M. et son épouse Mme Patricia L., et M. Jean-François M. et son épouse Mme Mireille C. ont constitué ensemble en 1993 le GAEC des Marais du Don. Les associés ont tous les quatre le statut de co-gérant du GAEC et détiennent chacun 2650 parts.

En 2001, M. Rémy M. et Mme Patricia M. et M. Jean-François M. et Mme Mireille M. ont constitué le GFA La Durande dont l’objet est de procéder à l’acquisition de biens immobiliers destinés à être exploités par le GAEC des Marais du Don. Les associés ont tous les quatre le statut de co-gérant du GFA et détiennent chacun 2 parts. Les statuts du GFA prévoient expressément que la conclusion, la modification, le renouvellement ou la résiliation de tout bail relatif aux biens du GFA nécessitent l’approbation de l’assemblée générale extraordinaire des associés, dont les décisions pour être valables doivent être adoptées par les associés représentant plus de trois quarts des voix.

Par acte du 8 avril 2014, la GFA La Durande a fait l’acquisition auprès de la SAFER Maine Océan des parcelles de terre cadastrées sur la commune de Guéméné Penfao (44290) au […], section YA n° 38, 50, 52 et 54 pour une superficie totale de 32 ha 40 a 74 ca.

Cette acquisition a été réalisée pour le prix de 82 215 euros financé au moyen d’un emprunt bancaire réalisé par le GFA La Durande. L’acte de vente précise que ‘la SAFER a opéré un choix d’attribution conformément aux stipulations de l’article R142-1 du code rural, choix motivé de la manière suivante : attribution d’une superficie de 32 ha environ permettant l’installation de M. Cédric M. au sein du GAEC M. avec les aides nationales à l’installation et le concours d’un apporteur de capitaux.

M. Cédric M. est le fils de M. Jean-François M. et de Mme Mireille M.. Il est le neveu de M. Rémy M. et de Mme Patricia M..

Le 12 janvier 2015, M. Jean-François M. et Mme Mireille M. ont, au nom et pour le compte du GFA La Durande, signé un bail rural au profit de M. Cédric M. sur les parcelles acquises de la SAFER le 8 avril 2014 avec effet du 1er janvier 2015. M. M. s’est inscrit à compter du 1er janvier 2015 en tant que chef d’exploitation sur les dites parcelles auprès de la MSA.

M. Rémy M. et Mme Patricia M. qui ont refusé de signer le bail, ont par courriers recommandés du 21 juin 2016, dénoncé l’irrégularité du bail et mis en demeure M. Jean François M. et Mme Mireille M. ainsi que M. Cédric M., de régulariser la situation et notamment de procéder à la réintégration des parcelles litigieuses dans le GAEC avec les droits à paiement correspondants, rappelant que le GAEC supporte la charge de l’emprunt bancaire.

M. Cédric M., qui exploite personnellement les terres litigieuses, s’est maintenu dans les lieux.

Par requête du 5 septembre 2017, M. Rémy M. et Mme Patricia M., agissant en leur nom personnel et en leur qualité d’associé co-gérant du GFA La Durande et du GAEC des Marais du Don, ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint Nazaire aux fins, notamment, de voir annuler le bail rural consenti à M. Cédric M. par M. Jean-François M. et Mme Mireille M. sur les parcelles de terre cadastrées sur la commune de Guéméné Penfao, au […], section YA n° 38, 50, 52 et 54 pour une superficie totale de 32 ha 40 a 74 ca appartenant au GFA La Durande, prononcer l’expulsion de M. Cédric M. et obtenir la condamnation solidaire de Jean-François et Mireille M. ainsi que de Cédric M. à indemniser les préjudices subis.

Par jugement du 3 juillet 2019, le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Nazaire a :

– prononcé la nullité du contrat de bail rural établi le 12 janvier 2015 entre M. Cédric M. et le GFA La Durande en la personne de M. Jean François M. et Mme Mireille M. ;

– constaté que M. Cédric M. ne bénéficie d’aucun bail rural valable sur les parcelles de terre cadastrées sur la commune de Guéméné Penfao (44290), au […], section YA n° 38, 50, 52 et 54 pour une superficie totale de 32 ha 40 ha 74 ca ;

– déclaré en conséquence M. Cédric M. occupant sans droit ni titre des parcelles susvisées et appartenant au GFA La Durande ;

– condamné M. M. à libérer ces biens dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement et dit qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, son expulsion pourra être poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique ;

– décerné acte au GFA La Durande de son intervention volontaire à l’instance et lui déclare opposable le présent jugement ;

– déclaré opposable le jugement au GAEC des Marais du Don ;

– rejeté les demandes d’indemnisation formulées par M. Rémy M. et Mme Patricia M. tant en leur nom propre qu’au titre du GAEC des Marais du Don ;

– condamné in solidum M. Jean François M., Mme Mireille M. et M. Cédric M. à payer à M. Rémy M. et Mme Patricia M. la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rejeté le surplus des demandes de M. Rémy M. et Mme Patricia M. ;

– rejeté le surplus des demandes de M. Jean François M., Mme Mireille M. et M. Cédric M. ;

– ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

– condamné in solidum M. Jean François M., Mme Mireille M. et M. Cédric M. aux entiers dépens.

Par déclaration du 16 juillet 2019, M. Rémy M. et Mme Patricia L. épouse M. ont interjeté appel du jugement.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 31 mai 2021 soutenues oralement à l’audience, M. Rémy M. et Mme Patricia M., agissant en leur nom personnel et en qualité d’associés co-gérants du GFA la Durande et du Gaec des Marais du Don, demandent à la cour de :

– les recevoir en leur appel et le dire bien fondé,

– réformer le jugement déféré en tant qu’il rejette leurs demandes d’indemnisation présentées en leurs noms propres et au nom du GAEC des Marais du Don,

Statuant à nouveau sur ce chef de jugement,

– condamner in solidum M. et Mme Jean-François M. et M. Cédric M., ou les uns à défaut des autres, à payer à M et Mme Rémy M. une somme de 52 379 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour les années 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020,

– si mieux n’aime, condamner in solidum M et Mme Jean-François M. et M. Cédric M., ou les uns à défaut des autres, à payer au GAEC des Marais du Don, représenté à l’instance par ses quatre associés cogérants, la somme de 104 758 euros correspondant au montant total des gains liés à l’exploitation des 32 ha en litige pour les années 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020,

– confirmer le jugement déféré pour le surplus,

– débouter M et Mme Jean François M. et M. Cédric M. de leur appel incident et de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Additant au jugement déféré,

– ordonner l’expulsion de M. Cédric M. et celle de tous occupants de son chef des parcelles appartenant au GFA La Durande, cadastrées sur la commune de Guémené-Penfao, au […], section YA n°s 38, 50, 52 et 54, si besoin est avec le concours de la force publique, et ce, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard,

– condamner in solidum M et Mme Jean-François M. et M. Cédric M., ou les uns à défaut des autres, à payer à M et Mme Rémy M. une somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner in solidum M. et Mme Jean-François M. et M. Cédric M., ou les uns à défaut des autres, aux dépens.

Par dernières conclusions du 28 mai 2021 soutenues oralement à l’audience, M. Jean François M., Mme Mireille C. épouse M., agissant en leur nom personnel et en qualité d’associés co-gérants du GFA la Durande et du Gaec des Marais du don, et M. Cédric M. demandent à la cour de :

– débouter M. Rémy M. et Mme Patricia L. de l’intégralité de leurs demandes formulées tant en leur nom propre qu’au profit du GAEC du Marais du Don comme étant irrecevables et mal fondées,

– confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté toute demande indemnitaire,

– réformer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la nullité du contrat de bail rural établi le 12 janvier 2015 entre M. Cédric M. et le GFA La Durande en la personne de M. Jean-François M. et Mme Mireille M.,

En conséquence,

– constater que M. Cédric M. est titulaire d’un bail rural portant sur les parcelles rétrocédées par la SAFER au profit du GFA au titre d’un acte en date du 8 avril 2014, soit sur une surface de 32 ha 40 a 74 ca, dont le fermage est payable annuellement en date du 30 novembre de chaque année, à hauteur de 120 euros/hectare et par an ; dire que pour le surplus, le bail-type départemental sera applicable audit bail,

– décerner acte de l’intervention du GFA La Durande à la présente instance, et ordonner l’opposabilité de la décision à intervenir au profit du GFA La Durande,

– condamner Rémy M. et Patricia M. au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Rémy M. et Patricia M. au paiement des entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément aux articles 946, 455 et 749 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience.

MOTIFS

M. et Mme Jean-François et Mireille M. demandent à la cour d’infirmer le jugement qui a prononcé l’annulation du bail rural consenti par le GFA La Durande à M. Cédric M. en faisant valoir que M.et Mme Rémy et Patricia M. ont autorisé M. Jean-François M. à signer l’acte de rétrocession en l’ensemble de ses dispositions et qu’ils ont par conséquent donné leur accord pour consentir un bail rural des parcelles acquises par le GFA à M. Cédric M..

M. et Mme Rémy et Patricia M. maintiennent que le bail a été signé par M. Jean-François M. sans leur consentement et au contraire malgré leur refus, qu’aucune délibération de l’assemblée générale du GFA la Durande n’autorise la signature du bail au profit de M. Cédric M..

Ils soutiennent que contrairement à ce que prétend M. Jean-François M. l’acte de vente du 8 avril 2014 n’a pas été signé par eux mais uniquement par lui sur la base de la délibération de l’assemblée générale des associés du GFA annexée à l’acte de vente, laquelle délibération autorisait seulement le représentant du GFA à faire l’acquisition des terres mises en vente par la SAFER au prix de 82 215 euros mais ne prévoyait aucunement la conclusion d’un contrat de bail au profit de M. Cedric M. et que Jean-François M. a excédé ses pouvoirs en incluant dans l’acte de vente un projet de location à Cédric M., son fils, en vue de son installation au sein du GAEC du don puis en signant ce bail rural.

L’acte notarié du 8 avril 2014 de rétrocession par la SAFER Maine Océan au GFA la Durande expose en son article 203-1 les motifs de la rétrocession : ‘la SAFER a opéré un choix d’attribution conformément aux stipulations de l’article R142-1 du code rural, choix motivé de la manière suivante : attribution d’une superficie de 32 ha environ permettant l’installation de M. Cédric M. au sein du GAEC M. avec les aides nationales à l’installation et le concours d’un apporteur de capitaux.

L’article 203-2 dispose que l’acquéreur dont le projet personnel correspond à ces objectifs s’engage à maintenir la destination agricole ou forestière du bien et pour en garantir la pérennité souscrit aux engagements et modalités ci-après.

L’article 203-3 relatif à la clause résolutoire stipule que la vente sera résolue de plein droit à défaut pour l’acquéreur, notamment de respecter les motifs de la rétrocession visé au numéro 203-1 et de louer le bien vendu à l’agriculteur agréé par la Safer, lequel est la personne expressément visée par les motifs de rétrocession au numéro 203-1. L’acquéreur s’oblige à justifier à la Safer à première demande de la régularisation du bail.

Au chapitre présence ou représentation, l’acte authentique du 8 avril 2014 entre la SAFER et le GFA représenté par M. Jean-François M. mentionne que celui-ci agit comme co-gérant du GFA la Durande, spécialement autorisé à l’effet des présentes aux termes d’une délibération des associés du GFA annexée à l’acte.

Cette mention montre que le notaire qui a établi et reçu l’acte a vérifié l’étendue des pouvoirs de M. Jean-François M. et à cette fin a annexé la délibération signée par les quatre associés à l’acte afin qu’elle fasse partie de l’acte et confère tous pouvoirs à M. Jean-François M. pour représenter le GFA et signer en son nom la convention.

Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des associés du GFA ainsi annexé à l’acte de rétrocession mentionne qu’après le rapport de M. M. et la présentation des documents ayant trait à l’opération, les associés ont adopté à l’unanimité premièrement l’autorisation du GFA à effectuer l’acquisition des parcelles de terres agricoles lieu-dit sainte Marie, section YA n° 38, 50, 52 et 54 pour une superficie totale de 32 ha 40 a 74 ca, et deuxièmement la résolution de donner tous pouvoirs à Jean-François M. à l’effet de signer au nom de la société les actes constatant les conventions et toutes pièces utiles à la réalisation de ces contrats.

À l’inverse de ce que prétendent M. et Mme Rémy et Patricia M., ils ne peut être fait de distinction entre les clauses du contrat concernant l’acquisition (parcelles et prix) et celles posant des conditions et obligations à respecter impérativement par l’acquéreur.

Au contraire, l’autorisation donnée à l’unanimité de signer les conventions et documents permettant la réalisation de cette vente par la Safer au GFA est indivisible et concerne l’acte de rétrocession lui-même mais aussi les documents et actes subséquents comme le contrat de prêt et le bail rural exigé de la SAFER.

PAR CES MOTIFS

Il faut constater que M. et Mme Rémy et Patricia M. ne pouvaient que savoir que le choix du bénéficiaire d’une rétrocession de parcelles de terre agricole doit être motivé par une des missions assignées à la Safer par l’article L.141-1du code rural dont l’aide à l’installation des jeunes agriculteurs et ne pouvait qu’être subordonnée à la location des parcelles rétrocédées par la Safer au GFA La durande.

Au demeurant, ils ne précisent pas quel aurait dû être selon eux le sort des terres rétrocédées au GFA par la SAFER.

D’ailleurs, ils considèrent que M. Jean-François M. a outrepassé ses pouvoirs, mais ne poursuivent pas l’annulation de la convention qui selon eux porte grief au GFA et au GAEC M..

À ce titre, ils sont mal fondés à soutenir que seule la Safer aurait eu qualité pour se prévaloir du non respect des conditions de la rétrocession mentionnée dans l’acte de vente, qu’elle n’a jamais agi en ce sens et serait désormais forclose à le faire alors que M. Jean-François M. justifie que la Safer l’a mis en demeure le 28 octobre 2014 et le 2 février 2015 de signer un bail à ferme avec M. Cédric M. et de lui adresser copie de cet acte.

Au surplus, leur argumentation conduit à interroger leur volonté initiale de respecter les conditions de la rétrocession.

Il est ainsi démontré que grâce au bail rural signé conformément aux exigences de l’acte de rétrocession, la vente a échappé à l’action en résolution qu’aurait engagée la Safer en exécution de la clause résolutoire insérée au contrat de vente.

Certes, l’acte de vente ne peut constituer une promesse de bail rural au profit de M. Cedric M. qui n’était pas partie à l’acte de rétrocession mais il comporte une obligation pour le GFA de donner à bail à Cedric M., sous peine de résolution de droit de la vente.

Toutefois, les statuts du GFA prévoient, conformément à l’article 1854 du code civil, que les décisions peuvent résulter du consentement des associés exprimé dans un acte.

En l’absence d’une assemblée générale se prononçant expressément sur l’autorisation de signer un bail rural au nom du GFA avec M. Cédric M., force est de constater que la délibération des associés du GFA autorisant M. Jean-François M. ‘à effectuer l’acquisition ci-dessus relatée’ et à signer tous les actes nécessaires à la réalisation de cette convention, comportait obligatoirement l’autorisation de louer les parcelles vendues à l’agriculteur agréé par la Safer, soit M. Cédric M. selon les clauses de l’acte.

En conséquence, il y a lieu, en infirmant le jugement, de débouter M. Rémy M. et Mme Patricia M. de leur demande d’annulation du bail et à l’inverse de faire droit à la demande tendant à voir constater que M. Cédric M. est titulaire d’un bail rural portant sur les parcelles rétrocédées par la SAFER au profit du GFA, par l’acte du 8 avril 2014, soit sur une surface de 32 ha 40 a 74 ca, sans qu’il appartienne à la cour de fixer le loyer du bail et ses autres conditions.

Le bail étant validé et aucune faute de Jean-François, Mireille ou Cédric M. ayant causé un préjudice au GAEC des Marais du Don n’étant caractérisée, alors au surplus, comme l’a constaté le tribunal pour rejeter la demande de dommages et intérêts, que sans le projet d’installation de Cédric M. entériné par la SAFER, ni le GFA, ni le GAEC ni ses gérants n’auraient pu bénéficier de la rétrocession et des droits attachés aux parcelles acquises par le GFA, il y a lieu de confirmer le jugement qui a débouté M. et Mme Rémy et Patricia M. de leur demande indemnitaire.

Les dispositions du jugement ayant mis les dépens à la charge de M. et Mme Jean-François et Patricia M. et de M. Cédric M. et ayant condamné les mêmes au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront infirmées.

Partie perdante, M. et Mme Rémy et Patricia M. seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à M. et Mme Jean-François et Mireille M. la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

– prononcé la nullité du contrat de bail rural établi le 12 janvier 2015 entre M. Cédric M. et le GFA La Durande en la personne de M. Jean François M. et Mme Mireille M. ;

– constaté que M. Cédric M. ne bénéficie d’aucun bail rural valable sur les parcelles de terre cadastrées sur la commune de Guéméné Penfao (44290), au […], section YA n° 38, 50, 52 et 54 pour une superficie totale de 32 ha 40 ha 74 ca ;

– déclaré en conséquence M. Cédric M. occupant sans droit ni titre des parcelles susvisées et appartenant au GFA La Durande ;

– condamné M. M. à libérer ces biens dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement et dit qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, son expulsion pourra être poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique ;

– condamné in solidum M. Jean François M., Mme Mireille M. et M. Cédric M. à payer à M. Rémy M. et Mme Patricia M. la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné in solidum M. Jean François M., Mme Mireille M. et M. Cédric M. aux entiers dépens ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées,

Constate que M. Cédric M. est titulaire d’un bail rural valable sur les parcelles de terre cadastrées sur la commune de Guéméné Penfao au […], section YA n° 38, 50, 52 et 54 pour une superficie totale de 32 ha 40 ha 74 ca ;

Rejette toutes les demandes de M. Rémy M. et de Mme Patricia M. ;

Condamne M. Rémy M. et Mme Patricia M. à payer à M. Jean-François M. et à Mme Mireille M. ensemble la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. Rémy M. et Mme Patricia M. aux dépens de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

Cour d’appel, Rennes, Chambre des baux ruraux, 7 Octobre 2021 – n° 19/04798

La modification de destination des récoltes cultivées sur une parcelle louée ne constitue pas un motif de résiliation du bail

Sénat, Réponse ministérielle n°23166, 6 janvier 2022

Le Gouvernement précise que la modification de destination des récoltes cultivées sur une parcelle louée ne peut, à elle seule, être un motif de résiliation du bail.

❔La question

Le Gouvernement a été interrogé sur la résiliation du bail rural, et plus particulièrement sur la possibilité pour une commune de résilier le bail rural conclu au profit d’un agriculteur qui, au lieu de consacrer sa production à l’alimentation humaine ou animale comme ce qu’il faisait en début de bail, la consacre désormais entièrement à la méthanisation.

💡 La réponse

Les conditions de résiliation d’un bail rural sont régies par les dispositions du code rural et de la pêche maritime (CRPM) relatives au statut du fermage. Les parties au contrat ne peuvent organiser par avance la résiliation du bail soumis à ce statut, en raison du caractère d’ordre public de ce dernier. Pour autant elles disposent de la faculté, en cours de bail, de s’entendre pour mettre fin au contrat.

L’article L. 411-31 du CRPM et l’article 1766 du code civil, auquel renvoie l’article L. 411-27, alinéa 1er du CRPM, définissent l’essentiel des conditions de résiliation pour faute du preneur. Soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond, la résiliation est encourue lorsque les agissements du preneur sont « de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds » (article L. 411-32, I, 2°), lorsqu’il y a péril pour l’exploitation du fonds et pour le fonds lui-même. À cet égard la jurisprudence tient compte de l’évolution des conditions de production agricole, notamment des mesures destinées à protéger l’environnement. En outre, lesdits manquements motivant une résiliation comprennent les agissements qui sont susceptibles de compromettre la bonne exploitation du fonds dans l’avenir.

Sur le fondement de l’article 1766 du code civil, la jurisprudence ne reconnaît pas que le changement d’activité, dans le cas présent la modification de la destination des récoltes, puisse fonder une demande de résiliation si ce changement ne remet pas en question la bonne exploitation du fonds. Le fait que le preneur consacre désormais la totalité de la production céréalière issue du terrain loué à la méthanisation et non plus à l’alimentation animale et humaine ne constitue pas un motif suffisant de résiliation, si le bailleur ne démontre pas par ailleurs une remise en cause de la bonne exploitation du fonds. Enfin, la résiliation du bail pour faute du preneur n’intervient pas de plein droit et doit être demandée en justice. La demande est recevable jusqu’à la fin du bail.

Plus généralement, le Gouvernement est attaché à ce que soit mise en œuvre une méthanisation agricole permettant de maintenir un équilibre entre les destinations alimentaires et énergétiques pour les cultures sur l’ensemble du territoire national. À cet effet, l’article D. 543-292 du code de l’environnement dispose que les installations de méthanisation de déchets non dangereux ou de matières végétales brutes peuvent être approvisionnées par des cultures alimentaires ou énergétiques, cultivées à titre de culture principale, dans une proportion maximale de 15 % du tonnage brut total des intrants par année civile.

Entreprise agricole > Baux rurauxDate : 10 janvier 2022La rédactionSource :

BAIL RURAL : Constestation du congé pour reprise et connaissance par le bailleur du fait connu dans les 4 mois de la délivrance du congé

la Cour de Cassation vient de rappeler que si le preneur peut, « sans être tenu par le délai de 4 mois », contester un congé dans le cadre d’un contrôle a posteriori dès lors que le bénéficiaire de la reprise ne remplit pas les conditions prévues aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67 du Code rural et de la pêche maritime ou que le bailleur n’a exercé la reprise que dans le but de faire fraude à ses droits, il en va autrement si le fait qu’il a invoqué au soutien de sa contestation était connu de lui dans les quatre mois de la délivrance du congé. 

Cour de cassation, 23 septembre 2021, n° 20-13.987

Le cessionnaire d’un bail doit, se consacrer immédiatement à l’exploitation du bien et participer aux travaux sur les lieux de façon effective et permanente.

Il résulte de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime que le cessionnaire du bail doit, comme tout repreneur, se consacrer immédiatement à l’exploitation du bien et participer aux travaux sur les lieux de façon effective et permanente.

Selon l’article 500 du code de procédure civile, a force de chose jugée le jugement qui n’est susceptible d’aucun recours suspensif d’exécution.

Viole ces textes, en statuant par des motifs impropres à justifier l’abstention d’exploiter du preneur postérieure à la date de l’arrêt autorisant la cession à son profit, la cour d’appel qui, pour rejeter une demande de résiliation, retient que le bailleur ne peut pas utilement reprocher au cessionnaire de ne pas s’être personnellement consacré à l’exploitation des parcelles louées dès la date de cet arrêt, dès lors qu’un pourvoi a été formé et que, même si celui-ci n’a aucun effet suspensif, la cession définitive n’est intervenue que lorsque la Cour de cassation a validé cette cession.

Arrêt n°925 du 3 décembre 2020 (19-23.990) – Cour de cassation – Troisième chambre civile
-ECLI:FR:CCAS:2020:C300925


 

BAIL RURAL et RESILIATION pour usage contractuellement différent et utilisation de méthodes culturales

Cass. 3e civ., 6 févr. 2020, n° 18-25.460

– Le preneur s’expose à la résiliation s’il emploie la chose à un autre usage que celui auquel elle a été contractuellement destinée de sorte que même dans un bail ordinaire, une clause prévoyant des méthodes de culture respectueuses de l’environnement n’est pas contraire à l’ordre public statutaire.

– L’application de méthodes conventionnelles sur des parcelles vouées à la production biologique peut caractériser les agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds justifiant la résiliation pour faute du preneur.

– Cette décision très novatrice révèle que la liberté économique traditionnellement reconnue au fermier peut être limitée par certaines clauses du bail lui imposant un mode de production.

Droit rural n° 483, Mai 2020, comm. 89

BAIL RURAL et article L. 324-11 du code rural et de la pêche maritime et QPC

Enoncé de la question prioritaire de constitutionnalité

4. A l’occasion du pourvoi qu’ils ont formé contre l’arrêt rendu le 27 juin 2019 par la cour d’appel de Rouen, par mémoire distinct et motivé, M. et Mme C. et l’EARL ont demandé de transmettre au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité ainsi rédigée :

« L’article L. 324-11 du code rural et de la pêche maritime tel qu’il a existé entre la loi n 93-934 du 22 juillet 1993 et l’ordonnance n 2006-870 du 13 juillet 2006 est-il contraire au principe d’égalité tel qu’issu de l’article 6 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789 et consacré par la jurisprudence du Conseil Constitutionnel pour exclure sans raison, s’agissant de l’exploitation agricole à responsabilité limitée, les garanties instituées par l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime tel qu’issu de la loi du 30 décembre 1988, et notamment la garantie tenant à la nécessité d’une mise en demeure préalablement à l’exercice par le bailleur d’un action en résiliation en cas de manquement du preneur à son obligation d’exploitation effective et permanente ? »

Examen de la question prioritaire de constitutionnalité

5. L’article L. 324-11 du code rural et de la pêche maritime, qui prévoyait, au cas où le preneur ne continuait pas à se consacrer à l’exploitation du bien loué ou lorsque tous les membres de la société ne participaient pas à la mise en valeur des biens, que le bailleur était dispensé d’adresser au preneur une mise en demeure avant de solliciter la résiliation du bail dans l’hypothèse où les terres étaient mises à disposition d’une EARL, a été abrogé par l’ordonnance du 13 juillet 2006, qui a modifié l’article L. 411-31 du même code, selon lequel notamment le bail rural peut être résilié pour toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application de l’article L. 411-37 de ce code, relatif à la mise à disposition par le preneur au profit d’une société agricole des terres prises à bail.

6. M. et Mme F. ont sollicité la résiliation du bail pour infraction aux dispositions de l’article L. 411-37 par requête du 26 juillet 2016.

7. L’article L. 324-11 du code rural et de la pêche maritime n’était donc plus en vigueur lorsque l’action a été introduite, de sorte que la condition d’applicabilité au litige au sens de l’article 23-2 de l’ordonnance du 7 novembre 1958 n’est pas remplie.

8. En conséquence, il n’y a pas lieu de renvoyer la question au Conseil constitutionnel.

Cour de cassation 3e chambre civile 19 Mars 2020Numéro de pourvoi : 19-22.396 Numéro d’arrêt : 350 Publié

BAIL RURAL ET RESILIATION

Question écrite sans réponse n° 15318, 16 avril 2020 – Résiliation unilatérale du bail rural cédé par le copreneur ayant cessé son activité. – M. Jean-Marie Janssens – Ministère de la Justice et des Libertés.

Question écrite n° 15318

Ministère de la Justice et des Libertés

Résiliation unilatérale du bail rural cédé par le copreneur ayant cessé son activité.

Question de M. Jean-Marie Janssens

Sénateur –

M. Jean-Marie Janssens attire l’attention de Mme la garde des sceaux, ministre de la justice, sur une faille juridique en matière de cession de bail rural intervenant lors de la cessation d’activité de l’un des copreneurs. En effet, si le caractère personnel du bail rural prohibe en principe sa cession, il existe des exceptions. L’une d’elles est aménagée par l’article L. 411-35, alinéa 3, du code rural et de la pêche maritime, qui dispose que « lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur [peut] demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande ». Cependant, il n’est pas prévu la possibilité, pour le copreneur qui poursuit le bail à son nom, d’y mettre fin. Ainsi, quand bien même le fermier aurait atteint l’âge de la retraite, ce qui lui permettrait en principe de résilier unilatéralement le bail à durée déterminée, le propriétaire se voit permettre d’exiger que le contrat continue au nom du cosignataire ayant cessé son activité, et ce jusqu’à ce que ce dernier atteigne l’âge de la retraite. Cette carence permet alors au propriétaire de négocier, dans des conditions qui lui sont très favorables, son consentement à une résiliation mutuelle du bail. Aussi, il souhaite connaître les moyens qu’elle envisage pour remédier à cette situation. Publication au JO : Sénat du 16 avril 2020 Source : Sénat

Bail rural et reprise des terres: Une reprise de la jouissance des parcelles louées dans des circonstances n’ayant pas suscité de réaction, sans explication sérieuse sur les raisons de le départ des lieux du fermier ne saurait légitimer la restitution, selon la Cour de Cassation

Vu l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article 1134, devenu 1103, du code civil :

Il résulte du premier de ces textes, que toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2, que cette disposition est d’ordre public et que la preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens.

Selon le second, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise ; elles doivent être exécutées de bonne foi.

Pour rejeter la demande, l’arrêt retient que M. et Mme D. ont repris la jouissance des parcelles louées aux consorts R. dans des circonstances qui n’ont pas suscité de réaction, que les preneurs ne donnent aucune explication sérieuse sur les raisons de leur départ des lieux et qu’ils n’avaient pas sollicité devant le tribunal paritaire des baux ruraux et la cour d’appel de Toulouse la restitution des parcelles.

En statuant ainsi, alors, d’une part, qu’elle avait relevé que les consorts R. avaient adressé, le 31 décembre 2015, aux consorts B. une lettre de protestation, d’autre part, que les consorts R. avaient sollicité dès leurs conclusions devant le tribunal paritaire des baux ruraux l’expulsion de tous occupants des parcelles, la cour d’appel, qui a statué par des motifs impropres à caractériser une renonciation non équivoque des consorts R. à se prévaloir du bail rural dont ils étaient titulaires, a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déboute les consorts R. de leur demande en restitution des parcelles C 402 et C 404 en leur qualité de fermier et de leur demande d’expulsion des occupants des dites parcelles, l’arrêt rendu le 20 décembre 2018, entre les parties, par la cour d’appel de Bordeaux ;

Cour de cassation, 3e chambre civile, 26 Mars 2020 – n° 19-12.811

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