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Reprise du bail rural par une SCI familiale : nécessité d’un objet agricole

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On mai 7, 2025

dans Agriculture, Bail rural - Bail à ferme, cession

Reprise du bail rural par une SCI familiale : nécessité d’un objet agricole

Dans un arrêt du 30 avril 2025, la Cour de cassation clarifie les conditions de reprise d’un bail rural par une société civile immobilière (SCI) familiale. Elle rappelle que, bien que les sociétés constituées entre membres d’une même famille ne soient pas soumises à certaines exigences relatives aux apports ou à l’ancienneté des parts sociales, l’objet agricole de la société demeure une condition impérative pour pouvoir exercer le droit de reprise.

Une SCI, propriétaire d’un domaine agricole, souhaite désormais en assurer l’exploitation directe. À cette fin, elle délivre à la preneuse deux congés pour reprise. Contestant la validité de ces congés, cette dernière saisit le tribunal paritaire des baux ruraux afin d’en obtenir l’annulation.

La cour d’appel de Versailles rejette cette demande, valide les congés et ordonne son expulsion (CA Versailles, 5 sept. 2023, n° 21/01022). Elle considère qu’en application de l’article L. 411-60 du Code rural et de la pêche maritime, il n’est pas requis que la SCI ait un objet agricole pour exercer son droit de reprise, contrairement à ce que soutenait la preneuse.

La Cour de cassation infirme le raisonnement de la cour d’appel. Au visa de l’article L. 411-60 précité, elle rappelle qu’une société, y compris familiale (constituée entre conjoints, partenaires, parents ou alliés), doit avoir un objet agricole pour pouvoir exercer son droit de reprise sur les biens qui lui ont été apportés. La cour d’appel a donc mal interprété le texte en considérant, à tort, qu’une telle société pouvait se prévaloir du droit de reprise d’un bail rural sans justifier d’un objet agricole.

Aussi, dans le cas d’espèce, la SCI disposait effectivement d’un objet agricole à la date de délivrance des congés. Il était ainsi précisé que la société avait pour objet « la propriété, la jouissance et l’administration des immeubles et droits immobiliers à destination agricole dont elle a et elle aura la propriété, aux fins de création et/ou de conservation d’une ou plusieurs exploitations ». Les statuts précisaient également qu’« elle assurera la gestion des biens dont elle est propriétaire en les exploitant directement ou en les donnant à bail ».

Enfin, la Haute Juridiction précise que les deux conditions classiques de reprise d’un bail rural ne s’appliquent pas aux sociétés à caractère familial. Il n’est donc pas nécessaire que le bien ait été apporté en propriété ou en jouissance au moins neuf ans avant la date du congé. De même, les parts sociales n’ont pas à être détenues depuis neuf ans lorsqu’elles ont été acquises à titre onéreux par les membres repreneurs.

Dès lors, par la substitution d’un motif de pur droit aux motifs critiqués, la décision se trouve légalement justifiée. La Cour de cassation rejette le pourvoi formé.

Mélissa KASHI
Éditrice sur le JCl. Notarial Formulaire, la semaine juridique Notariale et Immobilière (JCP N) et Actes Pratiques et Stratégie Patrimoniale (APSP)Source

Cass. 3e civ., 30 avr. 2025, n° 23-22.354, FS-B

La loi suisse applicable au bail rural est compatible avec l’ordre public du for

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On mars 14, 2025

dans Agriculture, Bail rural - Bail à ferme, droit rural

La loi suisse applicable au bail rural est compatible avec l’ordre public du for. Tant la loi suisse que la loi française reconnaissent au preneur un droit de préemption, dont les conditions différentes d’application répondent néanmoins à des régimes proches qui ne sont pas incompatibles.

Le droit de préemption défini par la loi française n’est pas inconditionnel, en ce que le preneur doit remplir certaines conditions pour en bénéficier, notamment quant à la durée de son exercice professionnel ou de la superficie par exemple. La seule condition de durée du bail fixée par la loi helvétique ne saurait suffire à caractériser une incompatibilité manifeste du droit de préemption suisse avec le statut français des baux ruraux. La liberté laissée au bailleur de vendre sa parcelle avant l’expiration d’un délai de six ans ne peut être qualifiée de purement potestative en ce que la décision de vendre une parcelle affermée ne procède pas uniquement de la volonté du bailleur, mais repose également sur l’intention d’acheter d’un tiers acquéreur. Enfin, il n’est pas établi que la vente litigieuse serait intervenue en fraude aux droits du preneur en ce qu’elle n’est pas intervenue un jour avant l’écoulement du délai du bail de six ans. Le preneur ne bénéficiait donc pas d’un droit de préemption en vertu du droit suisse applicable.

Source

CA Colmar, 3e ch., 17 févr. 2025, n° 23/02350 : JurisData n° 2025-001617

Arrachage et bail rural et indemnités et remise en état

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On janvier 17, 2025

dans Agriculture, Bail rural - Bail à ferme

______________________

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Caen, 29 septembre 2022), par acte du 28 novembre 1978, Mme [Z] et son époux, [E] [X], aux droits duquel sont venues Mmes [S] et [O] [X], (les bailleresses) ont consenti à la société La Crête de [Localité 6] (la société) un bail rural à long terme sur deux parcelles en nature de terre.

2. Par acte du 27 juillet 2016, les bailleresses ont donné congé à la société à effet au 14 novembre 2020 aux fins de reprise des parcelles.

3. Par arrêt irrévocable du 12 septembre 2019, le congé a été validé.

4. Le 16 novembre 2020, la société a saisi un tribunal paritaire des baux ruraux en indemnisation des améliorations apportées au fonds.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. La société fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande indemnitaire de sortie de ferme, de dire qu’elle devra procéder elle-même à l’arrachage des arbres et plantations sur les parcelles, de la condamner, à défaut de remise en état, au paiement d’une certaine somme au titre des frais de remise en état et de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation, alors « que le preneur qui a, par son travail ou ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ; que sont réputées non-écrites toutes clauses ou conventions ayant pour effet de supprimer ou de restreindre les droits conférés au preneur sortant ou au bailleur ; qu’en faisant produire effet à la clause suivant laquelle « quelle que soit la cause qui mettra fin au bail, la société La crête de [Localité 6] n’aura droit, à l’expiration de ce bail, à aucune indemnité pour les travaux ou investissements qu’elle aura pu faire », les juges du fond ont violé les articles L. 411-69 et L. 411-77 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article 1134 ancien du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles L. 411-69, alinéa 1er, L. 411-72 et L. 411-77 du code rural et de la pêche maritime :

6. Aux termes du premier de ces textes, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.

7. Aux termes du deuxième, s’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi.

8. Selon le dernier, sont réputées non écrites toutes clauses ou conventions ayant pour effet de supprimer ou de restreindre les droits conférés au preneur sortant ou au bailleur par les dispositions précédentes.

9. L’arrêt constate, d’abord, que le bail unissant les parties impose à la société de transformer les parcelles de terre en verger et contient la stipulation suivante : « Quelle que soit la cause qui mettra fin au bail, la société (…) n’aura droit, à l’expiration de ce bail, à aucune indemnité pour les travaux ou investissements qu’elle aura pu faire. Bien au contraire, elle devra (…) rendre la pièce de terre nue comme elle l’a prise et, pour ce faire, elle disposera d’un délai de trois mois à compter de l’expiration du bail pour, à ses frais, arracher et enlever les arbres qu’elle aura plantés, faire disparaître toutes installations, et rendre la pièce de terre dans son état d’origine, c’est-à-dire en nature de labour prêt à être ensemencé ».

10. Il retient, ensuite, que cette clause imposant la remise en état à nu des terres à l’issue du bail implique que les parties ne considèrent pas la plantation du verger comme une amélioration apportée aux terres louées.

11. Puis, après avoir énoncé que l’indemnité de sortie pour amélioration n’est due que si les améliorations persistent en fin de bail, il relève que la clause du bail prévoyant l’arrachage du verger à la fin du bail rend sans effet pour le bailleur les améliorations apportées par la plantation d’un verger.

12. Il ajoute, enfin, que le bailleur a par cette obligation de remise des parcelles dans leur état d’origine nécessairement renoncé dès la conclusion du bail à la propriété des arbres plantés.

13. En statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser l’existence d’une dégradation, qui seule aurait pu justifier l’obligation imposée au preneur d’arracher les plantations en fin de bail, et alors que le bailleur ne peut contraindre le preneur à renoncer par avance à l’indemnité qui lui est due à l’expiration du bail, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Portée et conséquences de la cassation

14. La cassation du chef de dispositif prononçant le rejet de la demande d’indemnité de sortie de ferme n’atteint pas le chef de dispositif condamnant la société à payer une indemnité d’occupation, dès lors que les motifs censurés ne sont pas le soutien de cette décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande indemnitaire de sortie de ferme formée par la société La Crête de [Localité 6], dit qu’elle devra procéder elle-même à l’arrachage des arbres et plantations sur les parcelles, la condamne, à défaut de remise en état, au paiement d’une certaine somme au titre des frais de remise en état et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 29 septembre 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Caen ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Rouen ;

Condamne Mme [Z] et Mmes [S] et [O] [X] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [Z] et Mmes [S] et [O] [X] et les condamne à payer à la société La Crête de [Localité 6] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille vingt-quatre.

CC arrêt du 12 septembre 2024 Cassation partielle n° 476 F-D Pourvoi n° Q 22-24.251

Contrats – Bail rural : le preneur qui ne peut jouir du bien loué démontre un intérêt légitime à demander une expulsion – Veille

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On janvier 17, 2025

dans Agriculture, Bail rural - Bail à ferme, droit rural, Fermage

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La loi ne limitant pas le droit d’agir en expulsion à des personnes qualifiées, l’action en expulsion est ouverte, en application de l’article 31 du Code de procédure civile, à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès de cette action. Telle est la solution posée par la Cour de cassation dans une décision du 14 novembre 2024.

En l’espèce, se prévalant de baux consentis à son profit sur des parcelles, une SCEA a assigné une exploitation agricole à responsabilité limitée (EARL) en expulsion, soutenant que les baux consentis à cette dernière sur ces mêmes parcelles lui étaient inopposables.

C’est à bon droit que la SCEA fait grief à l’arrêt d’appel de déclarer irrecevable sa demande d’expulsion. Pour la rejeter, les juges du fond ont retenu que la SCEA se prévaut de l’existence d’un contrat de bail rural écrit la liant à plusieurs bailleurs dont découlent un droit de jouissance à son bénéfice et une obligation de délivrance à la charge des bailleurs, de sorte que seuls ces derniers ont qualité pour demander l’expulsion de l’EARL. L’arrêt d’appel est cassé au visa de l’article 31 du Code de procédure civile. La loi ne limite pas le droit d’agir en expulsion à des personnes qualifiées et l’intérêt à agir de la SCEA n’est pas contesté, juge la Cour de cassation.

Ainsi, la Cour de cassation juge, en l’espèce, que la cour d’appel qui a fait prévaloir les baux consentis à l’EARL sur ceux consentis à la SCEA viole l’article 1328 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 duquel il résulte qu’un acte ne peut avoir date certaine que si est remplie l’une des trois conditions limitativement énumérées. En effet, aux termes de ce texte, les actes sous seing privé n’ont de date contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés, du jour de la mort de celui ou de l’un de ceux qui les ont souscrits, ou du jour où leur substance est constatée dans les actes dressés par des officiers publics, tels que procès-verbaux de scellé ou d’inventaire. Or, en l’espèce, la cour d’appel a estimé que les baux dont se prévalait l’EARL avaient acquis date certaine au motif qu’elle pouvait elle-même en dater la conclusion avec certitude comme étant antérieurs à ceux dont se prévaut la SCEA.

Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n° 23-13.884, FS-B : JurisData n° 2024-020407

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Point de départ de la prescription en matière de cession illicite de bail rural

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On janvier 17, 2025

dans Bail rural - Bail à ferme, cession

Dans un arrêt du 12 décembre 2024, la Cour de cassation rappelle que le point de départ de la prescription de l’action en résiliation du bail rural pour cession ou sous-location prohibées se situe au jour où ces infractions ont cessé (V. Cass. 3e civ., 1er févr. 2018, n° 16-18.724  : JurisData n° 2018-001035).

Elle précise que l’apport du droit au bail à une société sans l’agrément du bailleur, en violation de l’article L. 411-38 du Code rural et de la pêche maritime, s’analysant en une cession prohibée, le point de départ de la prescription de l’action en résiliation du bail rural se situe au jour où cette infraction a cessé.

Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 23-20.354, FS-B

Conditions de résiliation du bail rural en cas de mise à disposition des biens loués à une société ou un groupement

de

On octobre 2, 2024

dans Bail rural - Bail à ferme, cession

Trois arrêts publiés le même jour illustrent que la participation active et continue des locataires à l’exploitation des biens loués est essentielle pour éviter la résiliation du bail, même si les biens sont mis à la disposition d’une société ou d’un groupement dont ils ne sont pas membres. Le bailleur doit prouver que le manquement lui cause un préjudice pour obtenir la résiliation du bail.

Ainsi, dans l’un de ces arrêts (n° 23-13.893), la Cour de cassation juge que lorsqu’un locataire, ou en cas de cotitularité, l’un des locataires, met les biens loués à la disposition d’une société dont ils ne sont pas associés, mais continuent à participer activement et de manière permanente aux travaux sur place, ils ne cèdent pas la jouissance du bien loué à cette société. Par conséquent, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que sur la base de l’article L. 411-31, II, 3°, du Code rural et de la pêche maritime, et doit prouver que le manquement lui cause un préjudice.

Dans une situation similaire à la première (n° 23-12.967), si un des cotitulaires du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le cotitulaire restant dispose de trois mois pour demander au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, que le bail se poursuive à son seul nom (V. art. L. 411-35, alinéa 3, du même, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014). Le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant le tribunal paritaire dans un délai de deux mois. Le juge, saisi de l’opposition du bailleur, doit alors statuer en tenant compte des intérêts légitimes du bailleur, notamment la capacité du cotitulaire restant à assurer la bonne exploitation du bien et à respecter ses obligations légales et contractuelles.

Dans le troisième et dernier arrêt (n° 23-14.685), la Cour retient que lorsque les biens loués sont mis à la disposition d’un groupement agricole d’exploitation en commun (GAEC) dont les locataires ne sont pas membres, mais qu’ils continuent à participer activement et de manière permanente aux travaux sur place, ils ne cèdent pas la jouissance du bien loué à ce groupement. Ainsi, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que sur la base de l’article L. 411-31, II, 3°, du Code rural et de la pêche maritime, et doit prouver que le manquement lui cause un préjudice.

En synthèse, ces décisions affirment le principe suivant : tant que les locataires continuent à participer activement à l’exploitation des biens loués, même s’ils les mettent à disposition d’une société ou d’un groupement, ils conservent leurs droits de locataires et le bailleur ne peut pas résilier le bail sans motif légitime.

La Cour souligne que la participation active et permanente des locataires aux travaux sur les biens loués est essentielle pour éviter de considérer qu’il y a cession de la jouissance du bien au profit de la société ou du groupement. Cette participation directe démontre que les locataires conservent le contrôle de l’exploitation des biens. Si les locataires respectent cette condition de participation active, le bailleur ne peut pas résilier le bail librement. Il doit invoquer un motif précis prévu par la loi, à savoir un manquement du locataire qui lui cause un préjudice. La simple mise à disposition des biens à une société ou à un groupement ne suffit pas à justifier une résiliation.

Source

Cass. 3e civ., 26 sept. 2024, n° 23-13.893, FS-B

Cass. 3e civ., 26 sept. 2024, n° 23-12.967, FS-B

Cass. 3e civ., 26 sept. 2024, n° 23-14.685, FS-B

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Donation déguisée et rapport à la succession au titre des fermages

de

On septembre 26, 2024

dans Agriculture, Bail rural - Bail à ferme

26/09/2024

Pour qu’il y ait donation déguisée et rapport à la succession, le défunt doit s’être abstenu de réclamer le paiement des fermages dans l’intention de gratifier son descendant.

Des exploitants avaient consenti un bail à cheptel et donné en bail à ferme leur exploitation agricole à leur fils. L’époux décède laissant son épouse commune en biens et ses deux enfants pour lui succéder. Les cohéritiers demandent alors le rapport à la succession, au titre de donations déguisées, du montant des fermages impayés par le preneur. La cour d’appel fait droit à leur demande, le preneur n’ayant pu justifier de l’apurement des fermages et du loyer du bail à cheptel.

Sa décision est cassée et annulée pour manque de bases légales. La cour aurait dû constater l’existence de l’intention libérale du bailleur. En effet, seule une libéralité, qui suppose un appauvrissement du disposant dans l’intention de gratifier son héritier, est rapportable à la succession (C. civ., art. 843).

Source

Cass. civ, 1ère, 11 sept. 2024, n° 22-19.129, F-D

l’article L. 411-4, alinéa 1, du Code rural et de la pêche maritime : Baux ruraux successifs consentis à des preneurs différents : préférence donnée au bail ayant acquis le premier

de

On septembre 19, 2024

dans Bail rural - Bail à ferme

Dans une décision du 12 septembre rendue au visa de l’article L. 411-4, alinéa 1, du Code rural et de la pêche maritime et de l’article 1328 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la troisième chambre civile se prononce sur les conditions d’opposabilité du bail au preneur en place en présence de deux baux ruraux successifs portant sur les mêmes biens consentis à des preneurs différents. Elle juge que dans une telle hypothèse, le bail ayant acquis le premier date certaine est opposable au locataire qui, à cette date, était déjà en possession des biens loués en vertu d’un titre antérieur n’ayant pas date certaine si le preneur qui se prévaut de l’antériorité de son titre est de bonne foi, à défaut pour lui de connaître cette situation. A contrario donc, le fait que le preneur qui se prévaut de l’antériorité de son titre a connaissance de cette situation exclut sa bonne foi (V. Cass. 3e civ., 25 juin 1975, n° 74-10.397).

Source

Cass. 3e civ., 12 sept. 2024, n° 22-17.070, FS-B

Assimilation de l’association d’un membre de sa famille au bail rural à une cession

de

On septembre 1, 2024

dans Agriculture, Bail rural - Bail à ferme, cession

Obs. sous Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 22-22.156

Solution. – La faculté d’associer un membre de sa famille au bail en qualité de copreneur, prévue à l’article L. 411-35 alinéa 2 du Code rural et de la pêche maritime, est réservée au preneur de bonne foi, c’est-à-dire à celui qui s’est acquitté de toutes les obligations légales ou conventionnelles résultant de son bail. La condition de bonne foi est appréciée à la date de la demande en justice d’autorisation d’association. Il résulte des articles L. 331-2 et L. 411-35 alinéa 2, du Code rural et de la pêche maritime que l’autorisation par le tribunal de l’association d’un membre de la famille au bail en qualité de copreneur est subordonnée à la conformité de la situation au contrôle des structures.

Impact. – La Cour de cassation, pour la première fois, par le présent arrêt, précise que l’association d’un proche, tout comme la cession intrafamiliale, en tant qu’exception au principe d’incessibilité du bail rural et à son caractère intuitu personae, est une faculté réservée au preneur de bonne foi, c’est-à-dire celui qui s’est acquitté de toutes ses obligations légales ou conventionnelles. Elle ajoute, par analogie à la cession intrafamiliale, que l’autorisation de l’association d’un proche au bail rural est conditionnée au respect par ce dernier des exigences du contrôle des structures.

L’exception du cadre familial. Le bail rural est conclu en considération de la personne. Il est dépourvu d’une valeur patrimoniale. Par exception au principe d’interdiction des cessions, et sous certaines conditions, le preneur peut céder son titre à son conjoint ou partenaire pacsé ou à ses descendants ou encore associer ces mêmes personnes à son bail (C. rur., art L. 411-35). Cette disposition « est destinée à permettre une transition avant la retraite effective du preneur en place » (J.-F. Le Petit, « L’interdiction de céder ou de sous-louer un bail rural et ses exceptions progressives », Administrer, août-sept. 1998, p. 26). 

L’association d’un proche au bail et la cession ont, très souvent, été abordée ensemble, voire indistinctement (V. contra S. Pringent, Répertoire de droit immobilier Dalloz, v° Bail rural, n°390, qui sans aborder indistinctement l’association au bail et cession admet que « [la première] opération suppose une autorisation concédée dans les mêmes conditions que pour les cessions familiales »). Cependant ce n’est qu’en matière rurale que ce rapprochement est opéré. La cession de contrat, telle que définie civilement (C. civ. art. 1216), se distingue de l’association au bail, laquelle n’opère pas une substitution de preneurs mais l’adjonction d’un nouveau preneur au preneur existant.

La Cour de cassation par un arrêt du 11 juillet 2024, qui a les honneurs d’une publication, a eu l’occasion d’apporter une clarification sur les conditions de l’association d’un proche au bail. Celles-ci sont déterminées par analogie aux conditions de la cession intrafamiliale déjà posées par la jurisprudence (Cass. 3e civ., 21 févr. 1996, n° 94-12.134, Bull. III, n°51, 1996 ; Cass. 3e civ., 5 juin 2002, n° 00-21.893, Bull. III, n°128, 2002). Il apparait toutefois surprenant que les conditions de l’association au bail soient précisées par le récent arrêt, s’agissant d’une disposition usitée depuis plusieurs années (la disposition est insérée dans le Code rural par une loi du 1er août 1984 pour le descendant, une loi du 30 décembre 1988 pour le conjoint et la loi du 5 janvier 2006 opère une extension au partenaire pacsé. V. en ce sens L. Lorvellec et F. Collart Dutilleul, Les baux ruraux, éd. Sirey, 1993, n° 250).

Faits de l’espèce. Par acte du 24 décembre 1959, un domaine agricole est donné à bail à ferme. Le 19 septembre 2011, la bailleresse, invoquant divers manquements des preneurs, leur a délivré congé à effet au 25 mars 2013. Les preneurs ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé. Ils ont demandé, à titre additionnel, l’autorisation d’associer leur fils ou bail.

Procédure. Le tribunal paritaire des baux ruraux d’Aurillac a annulé le congé délivré par la bailleresse et a autorisé les preneurs à associer leur fils au bail en qualité de copreneur. La cour d’appel de Riom rend, le 27 septembre 2022, un arrêt confirmatif. La baillleresse, demanderesse au pourvoi, fait grief à l’arrêt d’autoriser les preneurs à associer leur fils au bail, alors « que l’association au bail d’un descendant, qui aboutit à pérenniser le bail, est une faveur réservée au preneur qui n’a commis aucun agissement susceptible d’entraîner la résiliation du bail ; que la cour d’appel a constaté que M. [S] [D] avait effectivement quitté l’exploitation pour prendre sa retraite le 1er juillet 2019 et que le bailleur n’avait jamais été informé officiellement de cette situation ; qu’en considérant qu’il ne s’agirait pas d’une faute et en autorisant l’association au bail de [R] [D], la cour d’appel a violé les articles L. 411-31 et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ».  La bailleresse fait le même grief à l’arrêt alors « que le bénéficiaire de l’association est tenu de respecter les règles du contrôle des structures ; qu’il doit donc selon le cas justifier avoir obtenu une autorisation d’exploiter ou avoir respecté la législation sur les structures agricoles ».

L’autorisation de l’association de membre de la famille au bail en qualité de copreneur est-elle soumise aux conditions de bonne foi du preneur et de régularité de la situation du candidat à l’association au contrôle des structures ? À quelles conditions la cessation d’activité d’un copreneur, sans la réalisation de la formalité prévue à l’article L. 411-35 al. 3 et 4 du Code rural, est-elle susceptible d’entraîner la déchéance de la faculté d’associer un membre de la famille au bail ? L’association au bail est-elle conditionnée à la conformité de la situation du candidat au contrôle des structure et/ou, si les terres sont exploitées dans un cadre sociétaire, à la conformité de la situation de cette société à cette législation ?

La Cour de cassation affirme explicitement que les conditions exigées dans le cadre de l’autorisation judiciaire de la cession intrafamiliale du bail rural sont applicables à l’association au bail d’un proche en qualité de copreneur. Ces conditions tiennent d’une part au respect scrupuleux par le preneur en place des obligations mises à sa charge par le statut du fermage (I) et d’autre part à la satisfaction par le candidat à l’association aux exigences du contrôle des structures (II). 

      I-Une assimilation sur le terrain du statut du fermage

L’article L. 411-35 al. 2 du Code rural et de la pêche maritime permet au preneur d’associer à son bail, en qualité de copreneur, son conjoint, son partenaire pacsé ou un descendant majeur. L’opération suppose l’agrément du bailleur, lequel peut être tacite (Cass. 3e civ., 25 mars 2015, n° 13-18.874 ; Cass. 3e civ., 10 oct. 2019, n° 18-17.031). « Si elle n’a pas été autorisée, [l’association] peut être sanctionnée de la même façon qu’une cession occulte : le preneur encourt la résiliation de son bail » (J.-P. Moreau et B. Grimonprez, Jurisclasseur Baux ruraux, Fasc. 320 : Baux ruraux- Droits et obligations du preneur- Exploitation du fonds- Cession de bail et sous-location). L’absence d’agrément peut être suppléée par une autorisation judiciaire. Celle-ci est accordée en considération de la bonne foi du preneur (A), laquelle est appréciée par les juges au moment de la demande (B).

   A-Exigence de bonne foi

Exécution diligente des obligations légales ou conventionnelles. S’agissant d’une demande d’autorisation de cession, la Cour de cassation impose que le preneur soit de bonne foi, c’est-à-dire qu’il se soit acquitté de ses obligations légales et de celles nées du bail. Cette exigence ne découle pas des textes mais est admise depuis fort longtemps en jurisprudence (V. en ce sens Cass. 3e civ., 6 nov. 1973, n° 72-14.717 ; Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 20-15.343).

Aussi, la haute juridiction, par le présent arrêt, a-t-elle soumise l’autorisation d’associer un proche au bail, en qualité de copreneur, à la condition de bonne foi du preneur. Cette condition est justifiée par le fait que la faculté de cession intrafamiliale tout comme celle d’associer une proche au bail constitue une exception au principe d’incessibilité du bail et son caractère intuitu personae, qui doit être réservée au preneur qui a fait preuve de diligence dans l’exécution de l’ensemble des obligations mises à sa charge par le statut du fermage. Il est vrai, cependant, que l’association d’un membre de famille porte atteinte au caractère intuitu personae du bail rural dans une moindre mesure que la cession. Le bailleur conserve, malgré l’adjonction d’un nouvel exploitant en qualité de copreneur, le preneur qu’il a choisi originairement.

La solution retenue par la Cour de cassation ne s’impose pas avec évidence. Civilement, l’association au bail n’est pas une cession de contrat. Mais l’assimilation des conditions de l’association au bail à celles de la cession trouve une justification en matière rurale, en ce sens que ces deux opérations sont abordées en plein cœur de l’article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime siège de l’interdiction des cessions et sous-location. L’association au bail demeure une exception au principe d’interdiction des cessions et sous-location. Par conséquent, pour bénéficier de cette exception, le preneur doit scrupuleusement respecter l’ensemble de ses obligations.

La Cour de cassation tient également compte du moment où l’autorisation d’associer un proche au bail est soumise pour apprécier la bonne foi du preneur.

   B-Appréciation de la bonne foi

Antériorité de la faute – même au renouvellement du bail – et déchéance de la faculté d’associer.  La Haute juridiction prend en considération pour autoriser l’association d’un proche au bail, la date de la demande judiciaire. Par le présent arrêt, la Cour de cassation précise que la condition tenant à la bonne foi du preneur s’apprécie au moment de la demande de l’association au bail. Il convient alors de retenir à l’égard du preneur négligent la déchéance de la faculté d’associer un proche au bail, a fortiori, de le céder. Sont suffisants pour justifier le refus d’une association d’un proche au bail – également de la cession – les manquements mêmes antérieurs au renouvellement (Cass. 3e civ., 11 juill. 2019, n° 18-14.783).

La solution apparait sévère, car un manquement quelconque aux obligations conventionnelles ou légales, peu important son incidence à l’égard de la bonne exploitation du fonds et portant relativement atteinte aux intérêts du bailleur, est une cause de déchéance de la faculté du preneur d’associer un membre de sa famille. Cependant, malgré sa sévérité, cette solution a du sens en se plaçant sur le terrain du statut du fermage.

Ainsi, par exemple, l’inobservation par le preneur des formalités d’information du bailleur en cas de cessation d’activité d’un des copreneurs apparait comme un obstacle à l’association d’un proche au bail. Par un arrêt remarqué du 30 novembre 2023, la Cour de cassation s’est prononcée en précisant que les formalités prévues à l’article L. 411-35 al. 3 et 4 du Code rural, ne créent pour le copreneur resté en activité, qu’une simple faculté dont le non-usage ne constitue pas une infraction de nature à permettre une résiliation péremptoire du bail (V. Obs. sous Cass. 3e civ., 30 nov. 2023, n° 21-22.539 FS-B : Agridroit, Quinzomadaire n°2, 18 janv. 2024, par J.-V. Kouassi). Toutefois, cette solution n’empêche pas de supposer que le preneur qui manque de satisfaire aux formalités d’information du bailleur, en cas de départ de son coobligé, s’expose ultérieurement à la déchéance de sa faculté de céder son bail ou d’associer un proche.

Au cas présent, la demanderesse au pourvoi soutient que la cessation d’activité d’un copreneur, sans la réalisation de la formalité d’information prévu à l’article L. 411-35 al. 3 et 4 du Code rural, prive le preneur restant de sa faculté d’associer un membre de sa famille au bail. En effet, il n’était pas contesté que l’époux, copreneur à bail, a quitté l’exploitation pour prendre sa retraite le 1er juillet 2019 et que le bailleur n’a jamais été informé de ce départ. Cependant, quand bien même un manquement aux formalités d’information du bailleur pourrait être caractérisé, les époux-copreneurs échappent aux sanctions prévues par les articles L. 411-35 et L. 411-31, II, 1° du Code rural. La solution est bien établie en jurisprudence, par application de l’article L. 411-46 al. 2 du Code de rural, qui dispose qu’en cas de départ de l’un des conjoints ou partenaires d’un pacte civil de solidarité copreneur du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l’exploitation a droit au renouvellement du bail (Cass. 3e civ., 6 juill. 2022, n° 21-12. 833).

L’invocation de l’article L. 411-46 al. 2 du Code rural est salvatrice en l’espèce mais reste une exception. En l’espèce, le manquement à la formalité d’information invoqué par la demanderesse au pourvoi étant intervenu postérieurement à la demande d’autorisation, celui-ci s’avère inopérant.

      II-Une assimilation sur le terrain du contrôle des structures

Le contrôle des structures se déclenche en présence d’une installation, d’un agrandissement ou d’une réunion d’exploitations agricoles (C. rur., art. L. 331-2). Si le preneur est tenu d’obtenir une autorisation d’exploiter en application de l’article L. 331-2 du Code rural et de la pêche maritime, la validité de la cession du bail est subordonnée à l’octroi de cette autorisation (C. rur., art. L. 331-6). Dans le prolongement d’une assimilation à la cession, sur le terrain du statut du fermage, l’association d’un proche au bail peut être subordonnée aux dispositions relatives au contrôle des structures (A). Le présent commentaire ne fait pas l’économie d’une appréciation du bienfondé de l’assimilation de l’association au bail à la cession sur le terrain du contrôle des structures (B).

   A-Conformité au contrôle des structures

Analogie entre l’association au bail et la cession sur le terrain du contrôle des structures. La législation relative au contrôle des structures se déclenche en présence d’opérations d’installation, d’agrandissement ou de réunions d’exploitations agricoles. L’association au bail peut être considérée comme une installation si le proche proposé comme copreneur n’avait pas été jusque là exploitant. A fortiori, si le membre de la famille envisagé pour une association était déjà agriculteur, l’opération peut consister en un agrandissement ou une réunion d’exploitations. Le déclenchement du contrôle des structures, dans le cadre d’une association au bail, se trouve justifié par ces hypothèses.

Ainsi, dans le prolongement de l’analogie initiée sur le terrain du respect des obligations instituées par le statut du fermage, la validité de l’association au bail est soumise au respect par le futur copreneur des exigences du contrôle des structures, tout comme le cessionnaire est tenu.  Le régime de la nullité de la cession en cas de manquement par le cessionnaire des exigences du contrôle des structures est applicable à l’association au bail.

Dans le cadre d’une cession, la sanction de la nullité du bail appliquée en cas de défaut d’autorisation d’exploiter pour le cessionnaire (C. rur., art. L. 331-6). L’action en nullité doit être précédée d’une mise en demeure du cessionnaire (C. rur., art. L. 331-7). La nullité du bail est prononcée en cas de refus définitif d’autorisation d’exploiter ou d’absence de présentation d’une demande d’autorisation dans le délai imparti par le préfet (Cass. 3e civ., 7 mars 2001, n° 99-16.396 : JurisData n° 2001-008635).

La solution retenue par le présent arrêt, qui fait du respect des exigences du contrôle des structures l’une des conditions de validité de l’association au bail, apparait justifiée. L’analogie entre l’association au bail et la cession se trouve renforcée. Cependant, il n’est pas exclu d’évoquer certaines interrogations que suscitent encore l’assimilation de l’association au bail à la cession sur le terrain du contrôle des structures.

   B –Bienfondé de l’assimilation de l’association au bail à la cession sur le terrain du contrôle des structures

Ecran de la société d’exploitation bénéficiaire d’une mise à disposition des terres louées. Suivant une jurisprudence constante, lorsque le cessionnaire du bail est également membre d’un GAEC bénéficiaire de la mise à disposition des biens loués, et que ce GAEC est déjà titulaire de l’autorisation d’exploiter, cette autorisation dispense le cessionnaire de solliciter lui-même une nouvelle autorisation (Cass. 3e civ., 4 mars 2009, n° 08-13.697, n° 282 FS-P+B+I, Delfolie c/ Verdonck et a. : Bull. civ. 2009, III, n° 54 ; JCP N 2011, 1124, obs. F. Roussel ; D. 2009, p. 812 obs. G. Forest ; Dict. perm. Entreprise agricole, bull. 418, repère p. 9275 ; Rev. Loyers 2009, p. 289, analyse B. Peignot ; AJDI 2009, p. 724, obs. S. Prigent).  

Par un arrêt du 14 novembre 2019 rendu dans l’hypothèse d’une association au bail, la Cour de cassation affirme que « lorsque les biens loués sont destinés à être exploités, dès l’association au bail, par la mise à disposition d’une société, l’activité de ce groupement doit être conforme à la réglementation sur le contrôle des structures » (Cass. 3e civ., 14 nov. 2019, n° 18-21.276 ; V. aussi Cass. 3e civ., 6 janv. 2010, n° 08-20.928). La jurisprudence consacre en matière de contrôle des structures un effacement de la personne du cessionnaire et par analogie du candidat à l’association derrière celle du groupement. Ainsi seul le groupement doit éventuellement disposer d’une autorisation d’exploitation si les conditions de mise en valeur des terres l’y obligent (C. rur., art. L. 331-1).

En l’espèce, même si l’arrêt commenté ne constate pas explicitement le mode d’exploitation en société, il n’est pas contesté que les terres louées étaient exploitées dans le cadre d’un GAEC. Par conséquent serait justifiée, dans le présent arrêt, la dispense du candidat à l’association de requérir une autorisation personnelle d’exploiter, sauf motif personnel l’y assujettissant comme un défaut de diplôme ou d’expérience (Cass. 3e civ., 5 nov. 2014, n°13-10.888).

Depuis la loi du 13 octobre 2014 et le décret du 22 juin 2015, l’article R. 331-1 du Code rural et de la pêche maritime énonce que : « pour l’application des dispositions du 1° de l’article L. 331-1 une personne associée d’une société à objet agricole est regardée comme mettant en valeur les unités de production de cette société si elle participe aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de ces unités de production ». Dès lors, le cessionnaire potentiel devrait solliciter une autorisation s’il ne remplit pas personnellement les conditions, comme celle relative à la capacité professionnelle, quand bien même la société exploitante bénéficie déjà de l’autorisation (en ce sens, Cass. 3e civ., 12 avr. 2018, n° 17-16.965).

Appliquée à l’association au bail, il est envisageable de soutenir que le bénéficiaire de l’opération, en cas d’installation, agrandissement ou réunion d’exploitations, doit répondre aux exigences du contrôle des structures, nonobstant l’autorisation d’exploiter dont dispose le groupement.

📄 J.-V. Kouassi, Assimilation de l’association d’un proche au bail à une cession.pdf

Par Jean-Vianney Kouassi, Docteur en droit privé, membre de la Chaire de droit rural et de droit de l’environnement de l’Université de Bourgogne

source :  Le Quinzomadaire n°16/2024 est en ligne – Assimilation de l’association d’un membre de sa famille au bail rural à une cession

Date : 21 août 2024

Nullité du congé pour reprise pour défaut d’engagement d’activité agricole et absence de compatibilité des activités du bailleur avec celle nécessaire sur le fond

de

On septembre 1, 2024

dans Bail rural - Bail à ferme

Entreprise agricole > Baux ruraux

Date : 01 septembre 2024

La rédaction

Source :

CA Nîmes, 2e ch., sect. B, arrêt, 11 juin 2024, n° 23/00041

Le congé pour reprise par le bailleur doit être annulé, car les conditions posées par l’article L. 411-59 du Code rural et de la pêche maritime ne sont pas remplies.

Le bailleur justifie d’une autorisation d’exploiter et est dès lors dispensé de la preuve de son expérience professionnelle ou de l’obtention de diplômes spécifiques. En revanche, il n’est communiqué aucun projet relatif aux 10 hectares de prairies qu’entend reprendre le bailleur et qui s’intègrerait dans l’activité agricole qu’il exerce déjà, ayant simplement indiqué à l’audience, sur interrogation, vouloir faire du foin. Il n’est propriétaire que d’un seul tracteur. Or, ce seul matériel est insuffisant pour mener à bien l’activité décrite, notamment faucher le foin, le récolter ou encore le stocker. Il ne justifie pas plus d’aide ou d’entraide dont il pourrait bénéficier au moment de la récolte ni de potentiels clients intéressés par ses récoltes. En outre, s’il dispose effectivement avec son épouse de revenus liés à d’autres activités, il ne donne aucun élément financier sur ses capacités financières ou encore l’existence de fonds disponibles dont il pourrait se servir pour mener à bien son activité, aucun élément chiffré quant à cette exploitation n’étant produit. Quant à la participation de manière effective et permanente à l’exploitation et la possibilité de reprise tout en ayant une autre activité professionnelle, il appartient au bénéficiaire de la reprise de faire la démonstration et d’apporter la preuve de la compatibilité de ses activités avec celle nécessaire sur le fonds. Le bailleur est cadre autonome à l’office français de la biodiversité et ajoute bénéficier, pour son activité de maire, d’un crédit d’heure, à raison d’un jour par semaine, que lui octroierait son employeur et ce depuis 2020. Il n’est cependant aucunement justifié d’un tel aménagement. Il n’est, en outre, aucunement établi d’une information de l’employeur quant au souhait du bailleur de pouvoir mener une activité complémentaire d’exploitant agricole.

Cour d’appel, Nîmes, 2e chambre, section B, 11 Juin 2024 – n° 23_00041.pdf

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