Patricia HIRSCH

Avocate – Médiatrice – Spécialiste de Droit rural et Droit des coopératives agricoles

Catégorie : Bail rural – Bail à ferme Page 1 of 2

Congé pour reprise et Diplôme et compétences agricoles

Pour valider le congé, une Cour d’appel retient que le fermier, titulaire d’un diplôme de technicien supérieur agricole, souhaite exploiter directement les parcelles reprises pour y créer une exploitation d’élevage ovin et qu’il produit des études économiques et financières complètes relatives à ce projet ;

En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le bénéficiaire de la reprise, exerçant la profession de technicien vétérinaire, justifiait avoir pris les dispositions nécessaires pour se consacrer aux travaux de façon effective et permanente sans se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation, la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel

Cour de cassation, 3e chambre civile, 24 Octobre 2019 – n° 18-17.609

Congé pour reprise et exploitation personnelle et/ou société agricole

Pour valider le congé, un arrêt de Cour d’appel relève, que l’utilisation du matériel d’une société exploitant d’autres terres, avant d’opter pour un projet d’achat indépendant des équipements nécessaires et retient, par motifs propres, que rien ne permet d’affirmer que le fermier n’exploiterait pas personnellement, comme il s’y était engagé dans le congé, dès lors que le preneur sortant dispose de la faculté d’introduire une contestation ultérieure en cas de violation de l’engagement pris ;

En statuant ainsi, après avoir constaté que le repreneur avait initialement envisagé d’utiliser le matériel d’une société civile agricole dont il est l’associé exploitant et que la bailleresse avait modifié, au cours de l’instance en contestation du congé, la présentation du régime de la reprise, la Cour de cassation vient de casser l’arrêt.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 Novembre 2019 – n° 17-31.617

Congé pour reprise de l’article L411-54 du Code Rural

Il résulte de l’article L. 411-54 du Code rural et de la pêche maritime que la forclusion n’est pas encourue si le preneur établit que les conditions de la reprise énoncées dans le congé ne sont plus réunies par suite d’un changement de circonstances ; les conditions de fond de la reprise s’apprécient à la date d’effet du congé et que le preneur peut, sans limitation de délai, invoquer un fait inconnu de lui dans les quatre mois de la délivrance de ce congé dès lors qu’il s’en déduit l’impossibilité de la reprise.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 Janvier 2020 – n° 18-22.159

Congé pour reprise d’un bail rural

Un arrêt de Cour d’appel avait retenu que le preneur avait mis les terres à la disposition d’une Earl sans en informer le bailleur en temps utile et avait procédé à un échange en jouissance des parcelles louées sans solliciter l’agrément de leur propriétaire, mais que ces manquements ne sont pas suffisamment graves pour justifier un refus d’autorisation de cession du bail ;

La Cour de Cassation vient de rappeler que l’autorisation de céder ne peut être accordée qu’au preneur qui s’est acquitté de toutes les obligations légales ou conventionnelles résultant de son bail,

Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 Février 2020 – n° 18-24.425

Un conseil : la résiliation du bail rural

En raison du caractère d’ordre public de la réglementation, les parties ne peuvent organiser par avance la résiliation du bail soumis au statut du fermage.

Mais il ne leur est pas interdit, en cours de bail, de s’accorder pour mettre fin au contrat.

Le rôle de l’avocat est à ce titre essentiel pour vous accompagner dans la négociation, la médiation ou encor dans la rédaction du protocole d’accord pour organiser la fin des relations entre le bailleur et son fermier.

Bail rural et simple entretien des parcelles ne saurait être une contrepartie onéreuse

La qualification de bail rural découle de la mise à disposition d’un immeuble en vue d’y exercer une activité définie par l’article L. 311-1 du code rural et de la pêche maritime et que le simple entretien de parcelles ne saurait être considéré comme une contrepartie onéreuse, condition nécessaire à cette reconnaissance, et souverainement, après analyse de la valeur et de la portée des éléments produits, que M. D. d’A., dont les fonctions de gérant comportaient le maintien en bon état de l’allée et des abords des bâtiments qu’il avait ensuite occupés à titre de résidence secondaire, ne rapportait pas la preuve, qui lui incombait, qu’il dirigeait une exploitation agricole et payait un fermage à la SCI, la cour d’appel, qui n’était tenue ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni de s’expliquer sur les pièces qu’elle décidait d’écarter, ni de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que les relations entre parties ne relevaient pas du statut du fermage.

Cour de cassation 3e chambre civile 24 Octobre 2019 Numéro de pourvoi : 18-17.307 Numéro d’arrêt : 872 Inédit

La conversion du métayage en fermage – perception en nature des fruits de la parcelle louée – indemnisation

Vu l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ensemble l’article L. 417-11 du code rural et de la pêche maritime ;

Attendu que, pour ordonner la conversion en bail à ferme, l’arrêt retient que les dispositions du statut du fermage et du métayage n’ont pas pour effet de priver le bailleur de son droit de propriété, mais apportent seulement des limitations à son droit d’usage ; que l’ingérence qu’elles constituent est prévue par la loi, à savoir les dispositions pertinentes du code rural ; qu’en ce qui concerne le but poursuivi, le législateur national dispose d’une grande latitude pour mener une politique économique et sociale et concevoir les impératifs de l’utilité publique ou de l’intérêt général, sauf si son jugement se révèle manifestement dépourvu de base raisonnable ; que la conversion du bail à métayage est fondée sur l’objectif d’intérêt général tendant à privilégier la mise en valeur directe des terres agricoles et spécialement à donner à l’exploitant la pleine responsabilité de la conduite de son exploitation ; que, s’il est exact que le paiement d’un fermage, dont le montant est encadré par la loi, peut apporter au bailleur des ressources moindres que la part de récolte stipulée au bail à métayage, la conversion en bail à ferme n’est cependant pas dépourvue de tempéraments et de contreparties, de sorte qu’un juste équilibre se trouve ménagé entre les exigences raisonnables de l’intérêt général et la protection du droit au respect des biens du bailleur, les limitations apportées au droit d’usage de ce dernier n’étant pas disproportionnées au regard du but légitime poursuivi ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher concrètement, comme il le lui était demandé, si la conversion du métayage en fermage, en ce qu’elle privait le GFA de la perception en nature des fruits de la parcelle louée et en ce qu’elle était dépourvue de tout système effectif d’indemnisation, ne portait pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de ses biens au regard du but légitime poursuivi, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi incident :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 5 octobre 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Dijon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Lyon ;

Cour de cassation 3e chambre civile 10 Octobre 2019 Numéro de pourvoi : 17-28.862Numéro d’arrêt : 799 Publié

Indice national des fermages 2019

L’indice national des fermages 2019 est en hausse de 1,66 % par rapport à 2018. C’est la première augmentation après 3 années de baisse consécutive.

DROIT RURAL – BAIL RURAL – CONGE

Mme V… a donné à bail à M….des parcelles agricoles ;

Par actes du 24 février 2009, la bailleresse a fait délivrer des congés en raison de l’âge de la retraite ; que, C… étant décédé le […] , son frère O… a continué à exploiter les terres ; que, par déclaration du 7 novembre 2011, Mme V… a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux pour voir constater que celui-ci était devenu occupant sans droit ni titre à l’échéance des baux respectifs ;

M. Y… fait grief à l’arrêt de valider les congés et de lui ordonner de libérer les parcelles ;

Ayant relevé que Mme V… avait délivré des congés à chacun des copreneurs qui ne les avaient pas contestés et retenu que ces congés avaient produit effet à la date d’expiration des baux en l’absence de renouvellement, la cour d’appel, en a déduit que Mme V… n’était pas tenue d’appeler en intervention forcée, dans une instance tendant à l’expulsion du copreneur sortant, les frères et soeurs de C… Y…, autres que M. O… Y… déjà partie à la procédure, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du jeudi 11 juillet 2019 N° de pourvoi: 17-14235

DROIT RURAL et BAIL RURAL et CESSION PROHIBEE

La cession du bail dans le cercle familial est réservée au preneur qui a strictement respecté l’ensemble des obligations nées du bail et, souverainement, que l’épouse copreneuse, d’abord associée non exploitante au sein de l’EARL, n’en était devenue associée exploitante qu’à compter du 1er juillet 2013 et qu’il résultait des éléments versés aux débats qu’elle y avait assuré des fonctions limitées de gestion ne constituant pas une participation effective et permanente à l’exploitation au sens de l’article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime, la cour d’appel en a exactement déduit, sans inverser la charge de la preuve ni dénaturer l’écrit qui lui était soumis, que l’autorisation devait être refusée.

Le défaut de participation aux travaux de l’épouse copreneuse associée d’une EARL, pendant une période de l’existence de ce groupement, ne peut constituer un motif de résiliation que s’il est de nature à porter préjudice au bailleur et, souverainement, que le bailleur n’établissait ni ce préjudice, ni le fait que la mise à disposition des terres louées au profit d’une société constituée entre les deux copreneurs constituait une cession prohibée à un tiers, la cour d’appel en a exactement déduit, sans dénaturer les conclusions de la bailleresse, que la résiliation n’était pas encourue.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 Septembre 2019 – n° 18-11.721

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