Patricia HIRSCH

Avocate – Médiatrice – Spécialiste de Droit rural et Droit des coopératives agricoles

Catégorie : Bail rural – Bail à ferme Page 1 of 3

BAIL RURAL : Constestation du congé pour reprise et connaissance par le bailleur du fait connu dans les 4 mois de la délivrance du congé

la Cour de Cassation vient de rappeler que si le preneur peut, « sans être tenu par le délai de 4 mois », contester un congé dans le cadre d’un contrôle a posteriori dès lors que le bénéficiaire de la reprise ne remplit pas les conditions prévues aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67 du Code rural et de la pêche maritime ou que le bailleur n’a exercé la reprise que dans le but de faire fraude à ses droits, il en va autrement si le fait qu’il a invoqué au soutien de sa contestation était connu de lui dans les quatre mois de la délivrance du congé. 

Cour de cassation, 23 septembre 2021, n° 20-13.987

PRESCRIPTION DE L’ACTION EN NULLITE DU BAIL RURAL

L’action en nullité doit être intentée dans un délai de cinq ans à compter du jour du jour où le nu-proprétaire a eu connaissance du bail rural ou de son renouvellement.

Cour de cassation, 23 septembre 2021 n°20-15.897

Bail rural : L’effet du congé délivré pour le 31 octobre 2015, terme du bail en cours, les biens devaient être considérés comme libres à cette date et que leur mise en valeur par le repreneur était subordonnée à une simple déclaration préalable,

Vu l’article L. 331-2, II, 2 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction issue de la loi du 13 octobre 2014 :

Selon ce texte, les opérations soumises à autorisation sont, par dérogation, soumises à déclaration préalable lorsque le bien agricole à mettre en valeur est reçu par donation, location, vente ou succession d’un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclus et que les biens sont libres de location.

Pour dire que le bénéficiaire de la reprise ne remplit pas les conditions de celle-ci et en déduire que le congé est privé d’effet, l’arrêt retient que le régime déclaratif dont se prévaut M. d’H. au regard du contrôle des structures ne trouve pas à s’appliquer à un congé aux fins de reprise, dès lors que le bien en faisant l’objet ne peut être considéré comme libre de location.

En statuant ainsi, alors que, par l’effet du congé délivré pour le 31 octobre 2015, terme du bail en cours, les biens devaient être considérés comme libres à cette date et que leur mise en valeur par le repreneur était subordonnée à une simple déclaration préalable, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Inédit

Cour de cassation 3e chambre civile 8 Avril 2021 Numéro de pourvoi : 20-14.069 Numéro d’arrêt : 340

Bail rural et convention ne peut être qualifiée de bail à ferme en l’absence de preuve de l’existence d’une mise à disposition des parcelles par leur propriétaire

1. Selon l’arrêt attaqué (Besançon, 14 janvier 2020), par acte du 28 novembre 2014, la commune de Septfontaine (la commune) a donné à bail rural à Mme F. diverses parcelles mises par celle-ci à la disposition de la société civile d’exploitation agricole des Champs Montants (la SCEA).

2. Par la suite, Mme F. a informé la commune qu’elle prenait sa retraite et a cédé à Mme B. les parts qu’elle détenait au sein de la SCEA.

3. Mme B. a demandé à la commune de lui donner à bail les terrains communaux précédemment loués à Mme F..

4. Par délibérations des 13 février 2015 et 1 juillet 2015, la commune a proposé d’établir ce bail selon diverses conditions qu’elle a successivement modifiées, en envisageant, en dernier lieu, la régularisation d’une convention de mise à disposition par l’intermédiaire de la SAFER pour une durée limitée.

5. En l’absence d’intervention de la SAFER, Mme B. et la SCEA ont exploité les parcelles et réglé une somme au titre de l’année 2015.

6. Par déclaration du 15 mai 2018, la commune a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en expulsion de Mme B. et de la SCEA et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

7. La commune fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes et de condamner Mme B. et la SCEA à lui payer une somme au titre des fermages arréragés, alors :

« 1/ que l’existence d’un bail suppose un accord de volonté sur une mise à disposition d’un bien à titre onéreux ; que des pourparlers engagés en vue de conclure un bail ne valent pas bail tant qu’il n’y a pas d’accord des parties sur les éléments essentiels du contrat envisagé ; qu’en déduisant de la seule circonstance que la commune de Septfontaine avait eu l’intention de donner à bail à Mme B. des biens communaux relevant de son domaine privé, l’existence d’un bail à ferme, sans constater que les parties étaient parvenues à un accord sur les éléments essentiels du contrat, la cour d’appel a violé l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article 1134 devenu 1103 et l’article 1709 du code civil ;

2/ que le conseil municipal ne peut approuver la passation des baux sur les terrains communaux sans avoir défini le régime juridique applicable et le loyer ; qu’en l’espèce, la commune de Septfontaine faisait valoir que dans sa délibération du 1 juillet 2015, le conseil municipal n’avait pris aucun engagement ferme et définitif au profit de Mme B. et n’avait fixé aucun fermage ; qu’en déduisant l’existence d’un bail à ferme du seul fait que la commune de Septfontaine avait eu, par délibération du 1 juillet 2015, l’intention de donner à bail à Mme B. des communaux relevant de son domaine privé, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le conseil municipal avait pu valablement donner son accord à la conclusion d’un tel bail sans s’être prononcée sur l’application du statut du fermage et le montant du fermage, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles L. 2121-29 et L. 2122-21 6 du code général des collectivités territoriales ;

3/ qu’une convention ne peut être qualifiée de bail à ferme en l’absence de preuve de l’existence d’une mise à disposition des parcelles par leur propriétaire ; qu’en déduisant de l’occupation des terres par Mme B. l’existence d’un bail à ferme, sans caractériser de mise à disposition effective de ces biens par la commune de Septfontaine au profit de leur occupante, la cour d’appel a violé l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article 1134 devenu 1103 et l’article 1709 du code civil ;

4/ qu’une convention ne peut être qualifiée en bail à ferme en l’absence de preuve de l’existence d’une contrepartie onéreuse à la mise à disposition des immeubles litigieux ; qu’en l’espèce, la commune de Septfontaine faisait valoir que la délibération du 1 juillet 2015 n’évoquait aucun loyer et que Mme B. n’avait pas réglé de fermage puisqu’il n’en avait jamais été question ; qu’en déduisant de l’occupation des terres par Mme B. l’existence d’un bail à ferme sans constater l’existence d’un accord sur une contrepartie onéreuse à la mise à disposition des terrains communaux, la cour d’appel a violé l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article 1134 devenu 1103 et l’article 1709 du code civil. »

Réponse de la Cour

8. Ayant procédé à l’analyse de la valeur et de la portée des éléments produits, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée et qui ne s’est pas exclusivement fondée sur l’occupation des parcelles par Mme B. et la SCEA, a souverainement retenu que la rencontre des consentements des parties en vue de conclure un bail rural, consistant en la mise à disposition à titre onéreux de terres agricoles au sens de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, était établie.

9. Ayant relevé que la commune avait réclamé une contrepartie à l’exploitation des parcelles et retenu qu’elle ne rapportait pas la preuve, qui lui incombait, qu’elle remplissait les conditions d’une convention dérogatoire au statut impératif des baux ruraux, la cour d’appel en a exactement déduit que Mme B. et la SCEA justifiaient d’un titre faisant obstacle à leur expulsion.

10. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Cour de cassation

3e chambre civile

11 Mars 2021

Numéro de pourvoi : 20-14.385

Convention d’entr’aide et jouissance exclusive

1. Selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 7 février 2019), par acte du 1 mars 2012, M. F. a pris à bail des immeubles agricoles appartenant à M. et Mme C..

2. Par déclaration du 25 juillet 2016, il a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en reconnaissance d’un bail supplémentaire sur un terrain supportant un hangar de stockage qu’il occupe.

3. M. et Mme C. s’y étant opposés, Mme R., leur fille, a été appelée à l’instance en intervention forcée et a soutenu qu’elle était titulaire d’un bail à ferme sur la parcelle litigieuse depuis le 26 février 2012, expliquant le dépôt de matériels appartenant à M. F. par une convention d’entraide qu’elle avait conclue avec lui.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

4. Les consorts C. font grief à l’arrêt de reconnaître un bail rural à M. F. sur le terrain et le hangar, d’en ordonner la libération et de les condamner à des dommages-intérêts, alors « que le bail rural suppose l’existence d’un libre accord d’un bailleur et d’un preneur sur le principe d’une location à titre exclusif ; qu’en l’espèce, les époux C. et Mme R. établissaient que, dès le 26 février 2012, la parcelle et le hangar litigieux étaient occupés par cette dernière pour les besoins de son exploitation, en vertu d’un bail rural écrit consenti par ses parents ; qu’en se bornant à retenir, pour dire que M. F. bénéficiait d’un bail rural, que ce dernier occupait, depuis son arrivée en mars 2012, la parcelle litigieuse, sans s’interroger sur la circonstance pourtant déterminante que cette occupation n’était pas exclusive, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime. »

Réponse de la Cour

Vu l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime :

5. Selon ce texte, toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole est régie par le statut du fermage.

6. Pour accueillir les demandes de M. F., l’arrêt relève que le bail notarié consenti à celui-ci, à l’occasion de la reprise de l’exploitation et du cheptel de M. et Mme C., ne vise pas la parcelle en cause, sans pour autant l’exclure, et retient que rien n’empêche la reconnaissance d’un bail verbal distinct sur ce terrain.

7. En se déterminant ainsi, après avoir constaté que le même immeuble avait été précédemment donné à bail à Mme R., également exploitante agricole, et que celle-ci avait conclu une convention d’entr’aide avec son voisin, la cour d’appel, qui n’a pas caractérisé l’exclusivité de la jouissance dont se prévalait M. F., n’a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 7 février 2019, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ;

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE , DU 9 JUILLET 2020

Le cessionnaire d’un bail doit, se consacrer immédiatement à l’exploitation du bien et participer aux travaux sur les lieux de façon effective et permanente.

Il résulte de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime que le cessionnaire du bail doit, comme tout repreneur, se consacrer immédiatement à l’exploitation du bien et participer aux travaux sur les lieux de façon effective et permanente.

Selon l’article 500 du code de procédure civile, a force de chose jugée le jugement qui n’est susceptible d’aucun recours suspensif d’exécution.

Viole ces textes, en statuant par des motifs impropres à justifier l’abstention d’exploiter du preneur postérieure à la date de l’arrêt autorisant la cession à son profit, la cour d’appel qui, pour rejeter une demande de résiliation, retient que le bailleur ne peut pas utilement reprocher au cessionnaire de ne pas s’être personnellement consacré à l’exploitation des parcelles louées dès la date de cet arrêt, dès lors qu’un pourvoi a été formé et que, même si celui-ci n’a aucun effet suspensif, la cession définitive n’est intervenue que lorsque la Cour de cassation a validé cette cession.

Arrêt n°925 du 3 décembre 2020 (19-23.990) – Cour de cassation – Troisième chambre civile
-ECLI:FR:CCAS:2020:C300925


 

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX ET RESPECT DE LA PROCEDURE

Selon l’article 455 du code de procédure civile :

Tout jugement doit être motivé. La contradiction entre les motifs équivaut à un défaut de motifs.

Pour dire que les demandes de Mme Le B. étaient recevables sans tentative préalable de conciliation en première instance, l’arrêt retient que l’intervention volontaire de M. L. a été admise par le tribunal paritaire et qu’il s’en déduit que celle-ci se rattachait aux prétentions des parties originaires par un lien suffisant, de sorte qu’il est devenu une partie au procès, revendiquant le maintien du bail rural à son profit, à l’encontre de laquelle Mme Le B. pouvait présenter des demandes reconventionnelles.

En retenant que M. L. avait élevé une prétention à son profit, tout en confirmant le chef de dispositif du jugement constatant que M. L., intervenant volontaire, n’avait formé aucune demande, la cour d’appel, qui s’est contredite, n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 Novembre 2020 – n° 19-20.980

RESILIATION D’UN BAIL RURAL et EXPLOITATION

Vu les articles L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime et 500 du code de procédure civile :

Le cessionnaire du bail doit, comme tout repreneur, se consacrer immédiatement à l’exploitation du bien et participer aux travaux sur les lieux de façon effective et permanente.

Pour rejeter la demande de résiliation formée par le groupement bailleur, l’arrêt retient que celui-ci ne peut pas utilement reprocher au preneur de ne pas s’être personnellement consacré à l’exploitation des parcelles louées dès le 30 avril 2014, date de l’arrêt autorisant la cession du bail à son profit, dès lors qu’un pourvoi avait été formé à l’encontre de cette décision et que, même si celui-ci n’avait aucun effet suspensif, la cession définitive n’est intervenue que le 8 octobre 2015, lorsque la Cour de cassation a validé la cession.

En statuant ainsi, par des motifs impropres à justifier l’abstention d’exploiter du preneur postérieure au 30 avril 2014, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 Décembre 2020 – n° 19-23.990

BAIL RURAL et RESILIATION pour usage contractuellement différent et utilisation de méthodes culturales

Cass. 3e civ., 6 févr. 2020, n° 18-25.460

– Le preneur s’expose à la résiliation s’il emploie la chose à un autre usage que celui auquel elle a été contractuellement destinée de sorte que même dans un bail ordinaire, une clause prévoyant des méthodes de culture respectueuses de l’environnement n’est pas contraire à l’ordre public statutaire.

– L’application de méthodes conventionnelles sur des parcelles vouées à la production biologique peut caractériser les agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds justifiant la résiliation pour faute du preneur.

– Cette décision très novatrice révèle que la liberté économique traditionnellement reconnue au fermier peut être limitée par certaines clauses du bail lui imposant un mode de production.

Droit rural n° 483, Mai 2020, comm. 89

BAIL RURAL et article L. 324-11 du code rural et de la pêche maritime et QPC

Enoncé de la question prioritaire de constitutionnalité

4. A l’occasion du pourvoi qu’ils ont formé contre l’arrêt rendu le 27 juin 2019 par la cour d’appel de Rouen, par mémoire distinct et motivé, M. et Mme C. et l’EARL ont demandé de transmettre au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité ainsi rédigée :

« L’article L. 324-11 du code rural et de la pêche maritime tel qu’il a existé entre la loi n 93-934 du 22 juillet 1993 et l’ordonnance n 2006-870 du 13 juillet 2006 est-il contraire au principe d’égalité tel qu’issu de l’article 6 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789 et consacré par la jurisprudence du Conseil Constitutionnel pour exclure sans raison, s’agissant de l’exploitation agricole à responsabilité limitée, les garanties instituées par l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime tel qu’issu de la loi du 30 décembre 1988, et notamment la garantie tenant à la nécessité d’une mise en demeure préalablement à l’exercice par le bailleur d’un action en résiliation en cas de manquement du preneur à son obligation d’exploitation effective et permanente ? »

Examen de la question prioritaire de constitutionnalité

5. L’article L. 324-11 du code rural et de la pêche maritime, qui prévoyait, au cas où le preneur ne continuait pas à se consacrer à l’exploitation du bien loué ou lorsque tous les membres de la société ne participaient pas à la mise en valeur des biens, que le bailleur était dispensé d’adresser au preneur une mise en demeure avant de solliciter la résiliation du bail dans l’hypothèse où les terres étaient mises à disposition d’une EARL, a été abrogé par l’ordonnance du 13 juillet 2006, qui a modifié l’article L. 411-31 du même code, selon lequel notamment le bail rural peut être résilié pour toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application de l’article L. 411-37 de ce code, relatif à la mise à disposition par le preneur au profit d’une société agricole des terres prises à bail.

6. M. et Mme F. ont sollicité la résiliation du bail pour infraction aux dispositions de l’article L. 411-37 par requête du 26 juillet 2016.

7. L’article L. 324-11 du code rural et de la pêche maritime n’était donc plus en vigueur lorsque l’action a été introduite, de sorte que la condition d’applicabilité au litige au sens de l’article 23-2 de l’ordonnance du 7 novembre 1958 n’est pas remplie.

8. En conséquence, il n’y a pas lieu de renvoyer la question au Conseil constitutionnel.

Cour de cassation 3e chambre civile 19 Mars 2020Numéro de pourvoi : 19-22.396 Numéro d’arrêt : 350 Publié

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