La clause d’un bail à ferme fixant le fermage à une fraction de la récolte du fermier est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite.
Ce principe résulte des articles L. 411-11 et L. 411-14 du Code rural et de la pêche maritime, juge la Cour de cassation dans un arrêt publié le 29 février.
Selon le premier de ces textes, le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation peut être évalué en une quantité de denrées, avec des limites maximales et minimales fixées par l’autorité administrative. Cette quantité de denrées ne peut pas fluctuer au cours du bail en fonction de variables non conformes à cet article (Cass. 3e civ., 21 janv. 2009, n° 07-20.233).
Le second texte visé précise que les dispositions de l’article L. 411-11 sont d’ordre public, c’est-à-dire qu’elles sont obligatoires et ne peuvent pas être contournées par un accord privé.
En l’espèce, la cour d’appel a rejeté la demande du preneur en nullité de la clause fixant le fermage, en soutenant qu’un fermage fixé par référence à la denrée visée par l’arrêté préfectoral alors applicable, mais ne respectant pas les limites fixées par l’autorité administrative, n’ouvre pas au fermier une action en nullité mais une action en révision.
La Cour de cassation annule l’arrêt des juges du fond : la cour d’appel a violé les textes susvisés en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que le fermage était fixé à un cinquième de la récolte produite sur les parcelles louées.
Ainsi, si le fermage est fixé à une fraction de la récolte du fermier, cette clause est illicite. En pareil cas, le fermier peut engager une procédure judiciaire pour faire modifier le bail afin que le fermage soit fixé conformément à la loi.
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