Trois arrêts publiés le même jour illustrent que la participation active et continue des locataires à l’exploitation des biens loués est essentielle pour éviter la résiliation du bail, même si les biens sont mis à la disposition d’une société ou d’un groupement dont ils ne sont pas membres. Le bailleur doit prouver que le manquement lui cause un préjudice pour obtenir la résiliation du bail.

Ainsi, dans l’un de ces arrêts (n° 23-13.893), la Cour de cassation juge que lorsqu’un locataire, ou en cas de cotitularité, l’un des locataires, met les biens loués à la disposition d’une société dont ils ne sont pas associés, mais continuent à participer activement et de manière permanente aux travaux sur place, ils ne cèdent pas la jouissance du bien loué à cette société. Par conséquent, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que sur la base de l’article L. 411-31, II, 3°, du Code rural et de la pêche maritime, et doit prouver que le manquement lui cause un préjudice.

Dans une situation similaire à la première (n° 23-12.967), si un des cotitulaires du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le cotitulaire restant dispose de trois mois pour demander au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, que le bail se poursuive à son seul nom (V. art. L. 411-35, alinéa 3, du même, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014). Le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant le tribunal paritaire dans un délai de deux mois. Le juge, saisi de l’opposition du bailleur, doit alors statuer en tenant compte des intérêts légitimes du bailleur, notamment la capacité du cotitulaire restant à assurer la bonne exploitation du bien et à respecter ses obligations légales et contractuelles.

Dans le troisième et dernier arrêt (n° 23-14.685), la Cour retient que lorsque les biens loués sont mis à la disposition d’un groupement agricole d’exploitation en commun (GAEC) dont les locataires ne sont pas membres, mais qu’ils continuent à participer activement et de manière permanente aux travaux sur place, ils ne cèdent pas la jouissance du bien loué à ce groupement. Ainsi, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que sur la base de l’article L. 411-31, II, 3°, du Code rural et de la pêche maritime, et doit prouver que le manquement lui cause un préjudice.

En synthèse, ces décisions affirment le principe suivant : tant que les locataires continuent à participer activement à l’exploitation des biens loués, même s’ils les mettent à disposition d’une société ou d’un groupement, ils conservent leurs droits de locataires et le bailleur ne peut pas résilier le bail sans motif légitime.

La Cour souligne que la participation active et permanente des locataires aux travaux sur les biens loués est essentielle pour éviter de considérer qu’il y a cession de la jouissance du bien au profit de la société ou du groupement. Cette participation directe démontre que les locataires conservent le contrôle de l’exploitation des biens. Si les locataires respectent cette condition de participation active, le bailleur ne peut pas résilier le bail librement. Il doit invoquer un motif précis prévu par la loi, à savoir un manquement du locataire qui lui cause un préjudice. La simple mise à disposition des biens à une société ou à un groupement ne suffit pas à justifier une résiliation.

Source

Cass. 3e civ., 26 sept. 2024, n° 23-13.893, FS-B

Cass. 3e civ., 26 sept. 2024, n° 23-12.967, FS-B

Cass. 3e civ., 26 sept. 2024, n° 23-14.685, FS-B

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