En raison du caractère d’ordre public de la réglementation, les parties ne peuvent organiser par avance la résiliation du bail soumis au statut du fermage.
Mais il ne leur est pas interdit, en cours de bail, de s’accorder pour mettre fin au contrat.
Le rôle de l’avocat est à ce titre essentiel pour vous accompagner dans la négociation, la médiation ou encor dans la rédaction du protocole d’accord pour organiser la fin des relations entre le bailleur et son fermier.
La qualification de bail rural découle de la mise à disposition d’un immeuble en vue d’y exercer une activité définie par l’article L. 311-1 du code rural et de la pêche maritime et que le simple entretien de parcelles ne saurait être considéré comme une contrepartie onéreuse, condition nécessaire à cette reconnaissance, et souverainement, après analyse de la valeur et de la portée des éléments produits, que M. D. d’A., dont les fonctions de gérant comportaient le maintien en bon état de l’allée et des abords des bâtiments qu’il avait ensuite occupés à titre de résidence secondaire, ne rapportait pas la preuve, qui lui incombait, qu’il dirigeait une exploitation agricole et payait un fermage à la SCI, la cour d’appel, qui n’était tenue ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni de s’expliquer sur les pièces qu’elle décidait d’écarter, ni de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que les relations entre parties ne relevaient pas du statut du fermage.
Cour de cassation 3e chambre civile 24 Octobre 2019 Numéro de pourvoi : 18-17.307 Numéro d’arrêt : 872 Inédit
Vu l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ensemble l’article L. 417-11 du code rural et de la pêche maritime ;
Attendu que, pour ordonner la conversion en bail à ferme, l’arrêt retient que les dispositions du statut du fermage et du métayage n’ont pas pour effet de priver le bailleur de son droit de propriété, mais apportent seulement des limitations à son droit d’usage ; que l’ingérence qu’elles constituent est prévue par la loi, à savoir les dispositions pertinentes du code rural ; qu’en ce qui concerne le but poursuivi, le législateur national dispose d’une grande latitude pour mener une politique économique et sociale et concevoir les impératifs de l’utilité publique ou de l’intérêt général, sauf si son jugement se révèle manifestement dépourvu de base raisonnable ; que la conversion du bail à métayage est fondée sur l’objectif d’intérêt général tendant à privilégier la mise en valeur directe des terres agricoles et spécialement à donner à l’exploitant la pleine responsabilité de la conduite de son exploitation ; que, s’il est exact que le paiement d’un fermage, dont le montant est encadré par la loi, peut apporter au bailleur des ressources moindres que la part de récolte stipulée au bail à métayage, la conversion en bail à ferme n’est cependant pas dépourvue de tempéraments et de contreparties, de sorte qu’un juste équilibre se trouve ménagé entre les exigences raisonnables de l’intérêt général et la protection du droit au respect des biens du bailleur, les limitations apportées au droit d’usage de ce dernier n’étant pas disproportionnées au regard du but légitime poursuivi ;
Qu’en statuant ainsi, sans rechercher concrètement, comme il le lui était demandé, si la conversion du métayage en fermage, en ce qu’elle privait le GFA de la perception en nature des fruits de la parcelle louée et en ce qu’elle était dépourvue de tout système effectif d’indemnisation, ne portait pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de ses biens au regard du but légitime poursuivi, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi incident :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 5 octobre 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Dijon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Lyon ;
L’indice national des fermages 2019 est en hausse de 1,66 % par rapport à 2018. C’est la première augmentation après 3 années de baisse consécutive.
Mme V… a donné à bail à M….des parcelles agricoles ;
Par actes du 24 février 2009, la bailleresse a fait délivrer des congés en raison de l’âge de la retraite ; que, C… étant décédé le […] , son frère O… a continué à exploiter les terres ; que, par déclaration du 7 novembre 2011, Mme V… a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux pour voir constater que celui-ci était devenu occupant sans droit ni titre à l’échéance des baux respectifs ;
M. Y… fait grief à l’arrêt de valider les congés et de lui ordonner de libérer les parcelles ;
Ayant relevé que Mme V… avait délivré des congés à chacun des copreneurs qui ne les avaient pas contestés et retenu que ces congés avaient produit effet à la date d’expiration des baux en l’absence de renouvellement, la cour d’appel, en a déduit que Mme V… n’était pas tenue d’appeler en intervention forcée, dans une instance tendant à l’expulsion du copreneur sortant, les frères et soeurs de C… Y…, autres que M. O… Y… déjà partie à la procédure, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du jeudi 11 juillet 2019 N° de pourvoi: 17-14235
La cession du bail dans le cercle familial est réservée au preneur qui a strictement respecté l’ensemble des obligations nées du bail et, souverainement, que l’épouse copreneuse, d’abord associée non exploitante au sein de l’EARL, n’en était devenue associée exploitante qu’à compter du 1er juillet 2013 et qu’il résultait des éléments versés aux débats qu’elle y avait assuré des fonctions limitées de gestion ne constituant pas une participation effective et permanente à l’exploitation au sens de l’article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime, la cour d’appel en a exactement déduit, sans inverser la charge de la preuve ni dénaturer l’écrit qui lui était soumis, que l’autorisation devait être refusée.
Le défaut de participation aux travaux de l’épouse copreneuse associée d’une EARL, pendant une période de l’existence de ce groupement, ne peut constituer un motif de résiliation que s’il est de nature à porter préjudice au bailleur et, souverainement, que le bailleur n’établissait ni ce préjudice, ni le fait que la mise à disposition des terres louées au profit d’une société constituée entre les deux copreneurs constituait une cession prohibée à un tiers, la cour d’appel en a exactement déduit, sans dénaturer les conclusions de la bailleresse, que la résiliation n’était pas encourue.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 Septembre 2019 – n° 18-11.721
Afin de garantir au preneur une stabilité d’exploitation, le législateur limite les cas de résiliation du bail rural et les hypothèses de résiliation judiciaire sont énumérées par l’article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime. Cependant la résiliation amiable du bail rural reste possible entre les parties. Cette ouverture à la résiliation conventionnelle s’inscrit dans la théorie de la renonciation aux droits acquis. Cette modalité n’est soumise à aucune forme particulière.
En l’espèce, le litige porte sur la détermination de la date à laquelle le droit du preneur au bail rural est acquis.
Sont produites aux débats les pièces suivantes :
– un bail notarié en date du 25 février 2015 aux termes duquel il est conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives qui prendront cours rétroactivement le 1er janvier 2015 pour finir le 31 décembre 2023.
Cour d’appel, Toulouse, 3e chambre, 5 Juillet 2019 – n° 19/01463
Ces contrats permettent de prendre des mesures agro-environnementales et climatiques dites MAEC.
D’une durée en principe de cinq ans, par ces MAEC, l’exploitant doit s’engager auprès de l’État, des actions en faveur de la qualité des sols, de la protection de la ressource et de la préservation de la biodiversité.
on trouve par exemple, la prime herbagère agro-environnementale, la MAE rotationnelle, l’aide aux systèmes fourragers polyculture-élevage économes en intrants, la protection des races et espèces menacées…
Trois types de dispositifs possibles sont prévus :
PE et Cons. UE, règl. (UE) n° 1305/2013, 17 déc. 2013, art. 28
En l’absence d’une convention contraire réglant le sort des plantations que le preneur viendrait à effectuer sur les biens loués, les dispositions de l’article 555 du Code civil ont vocation à s’appliquer à l’espèce. Si le bailleur ne devient pas immédiatement propriétaire des plantations, dès leur enfouissement dans le sol, ce droit d’accession à la propriété, sauf disposition contraire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, se trouve reporté à la fin du bail ou lors de son renouvellement. En l’espèce, les bailleurs sont devenus propriétaires, par accession, des plantations à l’expiration du bail de 1968, soit en octobre 1995.
Cour d’appel, Reims, Chambre sociale, 10 Juillet 2019 – n° 18/01769
L’autorisation de céder le bail ne peut être accordée qu’au preneur qui s’est constamment acquitté de toutes les obligations résultant de son bail ; Viole l’article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime, l’arrêt qui pour autoriser le preneur à céder le bail à son fils, relève qu’une précédente décision a constaté qu’il avait commis des manquements en n’entretenant pas les vignes et en procédant à leur arrachage, et retient que, ces fautes ne s’étant pas prolongées après le renouvellement et ne faisant plus sentir leurs effets, sa mauvaise foi n’est pas démontrée.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 Juillet 2019 – n° 18-14.783
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